4月21日，人民法院报刊发了《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》。根据批复，如遇商品房烂尾，购房者主张的房屋交付请求权、价款返还请求权，均优先于其他债权。
此次批复是最高人民法院针对河南高院的相关问题做出的司法解释。2023年2月14日最高人民法院审判委员会第1879次会议通过，自2023年4月20日起施行。
此前，河南高院提交了《关于明确房企风险化解中权利顺位问题的请示》。请示涉及商品房已售逾期难交付引发的购房者权利保护问题，经研究后最高法做出了明确指示。
一、建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权之间的权利顺位关系，按照《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十六条的规定处理（注：承包人根据民法典第八百零七条规定享有的建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权）。
二、商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。
只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。
三、在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。
人民法院报截图
该批复中第二、第三条均从保护购房者权利角度，分别新增了购房者主张其房屋交付请求权、购房者主张价款返还请求权，即在相应条件下，这两项权利均优先于其他债权。
通俗来说，购房者以居住为目的购买的住宅，只要交了全款，购房者要求交房的优先级高于工程款、抵押权。如遇烂尾无法交房的，购房者要求退款，也优先于房企工程款、抵押权和其他债权。
有网友感叹，“这是一个很大的进步！”
多位律师分析说，“相关权利均为新增，以前没有这样明确规定，抵押权等一直优先于其他债权。”
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北京金诉律师事务所主任王玉臣表示，这些年延期交付屡见不鲜，很多购房人一旦买到烂尾楼，面临着钱房两空的风险。在司法实践中，虽然主流观点认可业主的基本债权优先权，认可业主的权利在某种程度上优于抵押权和施工单位的工程款优先受偿权，但是毕竟没有明确的规定，此次批复明确了购房人的优先权。
“有两点需要注意，第一，这种优先权是特指住房，不包括商业办公用房。第二，即使是贷款买房，实际上也是全款支付，也享受全款支付的待遇。”王玉臣称。
本文综合人民法院报、财联社、财经网、微博网友评论
