资料图
刚刚，住房和城乡建设部、市场监管总局联合印发《关于规范房地产经纪服务的意见》，就二手房中介费过高等问题提出具体要求。
1
两部门：要“合理降低”二手房中介费
《意见》明确了经纪服务内容：房地产经纪机构提供的经纪服务由基本服务和延伸服务组成。
基本服务是房地产经纪机构为促成房屋交易提供的一揽子必要服务，包括提供房源客源信息、带客户看房、签订房屋交易合同、协助办理不动产登记等。延伸服务是房地产经纪机构接受交易当事人委托提供的代办贷款等额外服务，每项服务可以单独提供。
以下是《意见》有关房地产经纪服务收费（二手房中介费）的要点。
合理确定经纪服务收费。房地产经纪服务收费由交易各方根据服务内容、服务质量，结合市场供求关系等因素协商确定。房地产经纪机构要 合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用。 鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价。引导由交易双方共同承担经纪服务费用。
严格实行明码标价。房地产经纪机构应当在经营门店、网站、客户端等场所或渠道，公示服务项目、服务内容和收费标准，不得混合标价和捆绑收费。房地产经纪机构提供的基本服务和延伸服务，应当分别明确服务项目和收费标准。房地产经纪机构收费前应当向交易当事人出具收费清单，列明收费标准、收费金额，由当事人签字确认。
严禁操纵经纪服务收费。具有市场支配地位的房地产经纪机构，不得滥用市场支配地位以不公平高价收取经纪服务费用。房地产互联网平台不得强制要求加入平台的房地产经纪机构实行统一的经纪服务收费标准，不得干预房地产经纪机构自主决定收费标准。房地产经纪机构、房地产互联网平台、相关行业组织涉嫌实施垄断行为的，市场监管部门依法开展反垄断调查。
业内人士认为，此次新政能够降低二手房交易过程中各种非必要成本，利好购房者，将促进房地产市场良性循环。
受此消息影响，房产中介公司贝壳美股盘前跌超9%，截至发稿跌逾5%。
2
现状：中介费最高3%，部分城市加收2%贷款服务费
针对二手房中介费，《意见》提出“合理降低”买卖和租赁的收费，但并未给出具体的服务费率，加之此《意见》并不具有强制性，所以后续全国的二手房收费是否能降低、具体降低多少，目前尚不得而知，只能交给市场。
中介费的所谓服务，目前包含哪些内容？根据公开信息，二手房交易大约有30个环节。
二手房交易的具体环节，从房源委托开始，经纪人要进行实地勘察、房源维护、购房资质核验、带看、签署买卖合同、出具贷款方案、生成网签、房屋评估、贷款面签、审核批贷、缴税、资金监管、产权过户、监管解冻、网申抵押登记、办理抵押登记、物业交割、户口迁出等大概30个环节。
目前，国家对于房地产经纪收费并没有统一标准，通常由当地主管单位给出一个大致收费范围，且要求在门店内进行公示，但具体收费标准仍由企业自行定价。
这也使得各地收取中介费的方式、比例不尽相同。有的城市全部由买方承担，有的则是买卖双方各承担1%，还有的不仅收取买方2%，还收取卖方的1%。
另外，不同的公司有不同的底价标准，中介费完全可以谈。行情不好时，中介费还能打折，甚至有中介公司还打出“零中介费”广告。
以北京市为例，诸葛找房上显示的中介机构有12家，均按照成交总价的百分比收取，最低1%，最高2.7%，皆由买方承担。买卖双方签署成交合同后，由买方一次性缴纳。
假设购买1000万的房子，按照目前北京市的中介费市场行情，2.7%的中介费就是27万，即使按照2%收取，也要20万。这实际上给购房者增加了不小的购房成本。
成都市的中介费收取方式与北京市截然不同。
当地某知名中介机构的经纪人介绍，当地除按照成交价收取买方2%之外，还要收取卖方1%，合计是3%。
河南省新乡市的一名经纪人则表示，当地多按照成交价各收取买卖双方的1%。
值得提到的是，天津市中介费的收取方式与众不同。
经纪人张瑞（化名）告诉记者，天津市以成交价400万元为界线，400万元以下按成交价2.5%收取，而400万元以上房源，无论总价1000万元还是2000万元，都只收取9.9万元。
目前，各个城市收取中介费的方式虽然不同，但有一个共同的特点，大都按照成交价的百分比收取。
假设按照2%的中介费为例，300万元房源是6万元中介费，500万元房源是10万元的中介费，1000万元房源是20万元中介费。
另外，与上述城市不同的是，长沙、济南、郑州、重庆等城市在二手房交易的贷款环节，也要单独收费，即“贷款服务费”，0.5%-2%左右。
3
中介费去哪儿了？经纪人最终拿30%-60%佣金分成
据悉，中介公司佣金分配是一个复杂的计算过程，房源方、成交方、管理人员公共佣金、后端服务方、平台公共管理费用等都要从中介费中计提。
业内人士杨非（化名）介绍，天津市某中介机构的中介费分配规则如下：以10万元佣金为例，必须分配给房源端（房子的维护人，多是同店的同事）40%，这40%由公司系统直接划拨，其余60%除去平台费，到经纪人手里大约2万。
通常来说，经纪人能拿到20%-50%左右的佣金分成，但要根据业绩阶梯计算。杨非认为，经纪人没有足够大的动力推高房价。就算有动机，也是配合房主卖高价的期望，但这是在合理范围内。
一位南昌贝壳系中介店长表示，每一笔佣金中，贝壳从中抽取14%的平台分成后，30%将分给房屋录入人、维护人、实勘人等6个角色，每个角色在5个点左右；其余部分则归门店和卖房经纪人。不同门店规定都不一样，卖房经纪人的分成在30%-60%不等。
这与国际上的做法不同。
“美国的中介费两边分就行，中国多则可能要切成10份。”21世纪不动产中国区总裁兼CEO卢航介绍，中国采用的是双边代理制，即中国的经纪人受托于买卖双方，而国际上惯常采用的是单边代理制，房产经纪人只受托于买卖其中一方，也只为一方负责。美国的买方代理人和卖方代理人只要撮合交易，各守各自的利益就可以了，而中国的经纪人则要代表双方进行谈判，立场很难确定。
虽然单边代理模式在价格博弈方面优于双边代理，但在卢航看来，中国收费模式目前很难向美国模式靠拢。
卢航解释，虽然美国的单边代理模式能为买卖双方各自争取最大的利益，但在中国，中介机构很难拿到独家代理，各家中介之间竞争，房源推得也比国外经纪人积极。
“而且，国内的中介费几乎‘包圆’了房屋交易过程中的所有费用，经纪公司的交管团队需要为房屋交易进行包括购买资质审查、房屋属性、产权调查、计税和资金安全等一系列服务。”而美国6个点的中介费不包括后续的交管服务，后续部分将由其他专业的公司服务，要支付包括按揭服务费、房屋检测费等费用。
“在美国，购买一套房子费用比较高，中介费和后续的交管和保障服务费，都要买家承担。但美国的各类税费比中国低，个人所得税也习惯由卖方承担，情况不一样。”卢航说。
4
潜规则：中介费与房价高低挂钩，合理吗？
一般来说，当行情向好时，房子被热捧，房东便有可能会抬高房价，让价高者得房，经纪人也会进行饥饿营销，促成交易，拿到高额中介费。
有从事房地产行业20年的资深人士认为，整个二手房中介行业，买方、卖方、中介，三方在一起就是一个“黑箱”。各家中介机构收费标准各有说辞，但却没有行业统一规则，更没有行业的公开透明信息，购房者常常一头雾水，不明所以。
一般来说，无论是总价300万元的房子，还是总价500万元的房子，甚至是800万元和1000万元的房子，其交易流程相同。既然交易流程相同，为何不能按照统一固定的标准收取，非要按照成交价的百分比收取？这种方式合理吗？
对于二手房购房者来说，普遍觉得中介费很贵，当然是越低越好。但从整个交易环节来看，中介费一般都可以谈，但底价的决定权还是在房产经纪公司手中，最终还是处于弱势一方的购房者买单。
合硕机构首席分析师郭毅认为，房屋总价高，多收取一些中介费用是相对合理的。
他介绍，300万元到500万元房源的交易难度和1000万以上的豪宅，其交易难度不同。三五百万的房子交易周期相对较短，而1000万元以上的房源成交速度会比较慢，带看量较大。另外，成交价高的房源，其信贷过程的解决也就越复杂。
不过，也有业内人士认为，中介费不能降得太低，倘若过低，就意味着没有“服务”。“行业应当统一规则，统一按照2%，最高不超过2.5%的标准来收取。”
5
去中介化，多地推出政府主导的二手房交易平台
目前，杭州、上海、苏州、深圳、西安、北京市大兴区等地政府已经在大力建设“政府存量房交易平台”，尝试二手房“直售模式”，希望房产交易“去中介化”，省去大额中介费，减轻购房者负担。
通过政府主导的存量房交易平台买卖，对交易双方来说好处很多。
首先是更安全、更真实，卖方须通过实名认证后，才可上传房源信息，而且平台确认该房源权属信息真实、房屋可售后，才能对外发布。政府平台的把控审核，有效杜绝商业化互联网平台的“假房源”现象。
另外，买卖双方可以实现整个交易过程“去中介化”，购房者实名注册后，可以直接和房东取得联系，自行看房商谈房价。买卖双方可获得自主选择的机会，避免交易信息差。
最重要的是，买卖双方可以省下日益高昂的中介费。
二手房直售给市场提供了一个想象空间，但真正达成交易并不容易。
业内人士介绍，由于房地产交易低频、非标、重资产的特点决定了其完全通过自主交易是不现实的。
政府主导的交易平台，其线上数字化能力达不到商业型网站水平，也不可能提供线下服务，加之房产交易本身的复杂性，对于专业人员的依赖必不可少。所以目前二手房市场的主流仍是以中介为渠道的交易形式。
“当前在全国二手房交易中，约85%的交易是由房产中介完成的，房东和购房者自主交易的比例相对不高。”易居智库研究总监严跃进认为，没有平台支持，交易风险很大。
本文综合住房和城乡建设部网站、证券时报、华夏时报、中国房地产网等
