【问题】
城镇居民能否购买农村房屋?
【解答】
城镇居民是否可以购买农村房屋，在我国目前存在试点地区，在这些地区城镇居民可以向农民购买房屋，房屋买卖合同一般认定有效。但是在非试点地区，农民将其房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效。宅基地房屋买卖合同被认定无效的，双方当事人应根据各自过错程度承担相应的法律责任。
【案例】
城镇居民购买农村房屋，
双方签订的房屋买卖合同应认定无效
—刘某1、刘某2等与罗某房屋买卖合同纠纷案
案情：刘某1、刘某2系夫妻关系，均是桥边村村民。罗某户籍地在宜昌市西陵区。1994年4月27日，刘某1、刘某2在桥边村××组以刘某1名义兴建房屋，楼房建筑面积75平方米×2,平房建筑面积25平方米。1997年9月10日，原宜昌县土地管理局测量登记刘某1房屋，地号为1405×××50,建筑占地面积为144.3平方米，宗地图显示144.3平方米房屋两层，附属房屋占地41.3平方米(7米×5.9米),其土地属集体划拨性质。2011年4月3日，刘某1、刘某2与罗某签订《房屋买卖合同书》约定，刘某1、刘某2将其位于桥边村××层砖混结构房屋及附属杂屋整体变卖给罗某，房屋界址见宜昌集建(1997)字第1405×××50号集体建设用地使用证；附带转让屋后旱田0.75亩及相龙山旱田0.33亩给罗某耕种、经营，待罗某户籍迁入桥边村以后办理土地变更转让登记；房屋价款188000元，罗某于合同签订之日一次付清；合同签订后，如今后遇国家建设或项目建设征用罗某购买的房屋及受让的土地，所有征用的相关补偿费均归罗某享有。签订合同当日，刘某1、刘某2出具收条，收到罗某支付房屋价款188000元。合同签订后，刘某1、刘某2将合同约定的房屋、土地移交给罗某。罗某接收房屋、土地后，对房屋进行改扩建，对屋后旱田进行耕种使用，相龙山0.33亩旱田未耕种使用。2018年1月25日，罗某与桥边村委会签订《房屋及附属物搬迁安置补偿协议书》,因电子信息产业园项目建设用地需要，需搬迁罗某房屋，桥边村委会确认罗某被征房屋总建筑面积为568.38平方米(正房面积470.88平方米、附房面积97.5平方米),其中包括罗某购买刘某1、刘某2房屋正房和附房面积。确认给付罗某房屋、装饰、附属物及搬迁补偿费用总计777302.56元。协议书签订后，房屋被拆除。2018年6月，桥边村委会与被搬迁补偿户主刘某签订了《房屋及附属物搬迁安置补偿协议书》,刘某作为户主的户籍登记中记载，常住人口登记有刘某1(刘某父亲)、刘某2(刘某母亲)。罗某系城镇户口，户籍地为宜昌市西陵区××号，现居住于宜昌市X×区××单元××室。刘某1、刘某2持有的2016年10月18日(代码4205××××033J)农村土地承包经营权证记载的承包地块中，包括其合同约定转让给罗某的屋后旱田、相龙山旱田两地块，截至刘某1、刘某2起诉时，两地块均未被正式征收。庭审中，刘某1、刘某2要求罗某返还屋后旱田、相龙山旱田两地块，罗某同意返还，但提出青苗补偿款归罗某所得，桥边村委会称两地块拆迁补偿款应当补偿给承包地块登记权利人刘某1、刘某2。
刘某1、刘某2向一审法院起诉请求：要求确认刘某1、刘某2与罗某签订的房屋买卖合同无效，并要求罗某返还拆迁补偿款人民币777302元；返还安置还建房面积432.9平方米。要求罗某返还占有的土地(屋后旱田0.75亩、相龙山旱田0.33亩)。请求桥边村委会协助刘某1、刘某2办理基于村民应享有的拆迁安置补偿措施。法院判决：一、确认原告刘某1、原告刘某2与被告罗某于2011年4月3日签订的《房屋买卖合同书》无效；二、被告罗某于判决生效后三十日内将原告刘某1、原告刘某2与被告罗某2011年4月3日签订的《房屋买卖合同书》记载的屋后旱田0.75亩及相龙山旱田0.33亩两地块返还给原告刘某1、原告刘某2(被告罗某种植的农作物青苗补偿费除外);三、驳回原告刘某1、原告刘某2其他诉讼请求。
分析：在农村房屋买卖纠纷的处理中，很关键的问题是如何认定农村房屋买卖合同的效力。农村房屋买卖合同作为一种民商事合同关系，要受《合同法》的调整，同时，由于农村房屋买卖行为的特殊性，合同又必须符合农村房屋买卖的特殊要求。因此，在农村房屋买卖合同具备了一般性合同生效要件的前提下，如何认定该类合同的法律效力呢?首先，从国家立法层面来看。目前我国还没有一部专门调整农村房屋买卖和土地使用权转让方面法律关系的法律，审判实践中主要依据《物权法》《民法通则》《土地管理法》等法律中的相关规定进行调整(2021年起适用《民法典》相关规定),更多地需要参照国家政策性文件和规定对农村房屋买卖行为进行规范。根据《物权法》第153条(《民法典》第363条)的规定，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。《民法通则》第6条规定，民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。(《民法典》新规为第10条)因此，我们认定农村宅基地房屋买卖合同的效力，主要是看国家有关规定和国家政策是如何加以规范和调整的。国务院办公厅于1999年5月6日下发的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第2条规定，农民的住宅不得向城市居民出售；国务院于2004年10月21日下发的《关于深化改革严格土地管理的决定》第10条规定、禁止城镇居民在农村购置宅基地。一系列政策、法规确定了农村宅基地"一户一宅"、出售宅基地需经有关部门审批、禁止城镇居民向农村扩张等价值导向。结合《合同法》第52条的规定，农民将农村宅基地房屋出售给城镇居民，违反了国家政策和相关法律、法规，应确定为无效。其次，从宅基地制度的设计初衷来看。在房地一体的格局下，农村房屋买卖标的不仅涉及房屋，还包含着对应的宅基地使用权，而宅基地使用权是集体经济组织成员才享有的权利，与农村集体经济组织成员的身份紧密相连，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。如果允许农村宅基地房屋出售给城镇居民，则将连同宅基地使用权一并转让，将导致宅基地使用权享受主体的扩大化，损害了集体经济组织的权益，违反了法律、法规的规定。因此，从这一层面来讲，城镇居民也不能购买农村宅基地房屋。城镇居民购买农村宅基地房屋后，该交易行为如果已经有权机关批准并经所在集体经济组织同意，办理了房屋所有权和宅基地使用权产权变更手续，取得合法权属证书的，可视为买卖合同经过审批并批准成立，此时应认定为有效合同。
【法律规定速查】
《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》(国办发〔1999〕39号1999年5月6日)
二、加强对农民集体土地的转让管理，严禁非法占用农民集体土地进行房地产开发农民集体土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设；对符合规划并依法取得建设用地使用权的乡镇企业，因发生破产、兼并等致使土地使用权必须转移的，应当严格依法办理审批手续。
农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。
要对未经审批擅自将农民集体土地变为建设用地的情况进行认真清理。凡不符合土地利用总体规划的，要限期恢复农业用途，退还原农民集体土地承包者；符合土地利用总体规划的，必须依法重新办理用地手续。
《房屋登记办法》(建设部第168号 2008年2月15日)
第八十七条 申请农村村民住房所有权转移登记，受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的，除法律、法规另有规定外，房屋登记机构应当不予办理。
信息来源：weifajujiao.com/?pfjj/1976.html
