孟晓苏：通过保障房实现“二次财富分配”，让低收入群体走上共同富裕
孟晓苏 于丽丽/摄
华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 于丽丽 李贝贝 北京报道
随着7月24日中央政治局会议释放出重磅信号，几个重点提法引起房地产行业上下各方热切关注，包括“供求关系已发生重大改变”“适时调整优化房地产政策”“加大保障性住房建设和供给”等，对于政治局会议重新定调房地产后，后续影响如何，《华夏时报》记者专访了原国家房改课题组组长、原中房集团董事长、中国保障房之父、中国REITS之父孟晓苏，对政策进行详细解读。
《华夏时报》记者：业内认为，中央政治局会议重新定调房地产，这是一个“重大信号”。也有说法称，这一提法是超预期的。您怎么看？
孟晓苏：这次政治局会议有关房地产政策的提法，对有些人来说是“超预期”，但都在我“预期”之中，我相信政策会随着情况的变化而调整。过去两年，房地产市场投资与销售都出现显著下滑，但目前不少城市仍在实施房地产“过热”时期的限制性政策。显然，那时的政策很多已不适合当前“过冷”的市场现状。
目前，中央已对现阶段房地产市场“供求关系发生重大变化”做出精准研判。因此面对新形势，中央提出“适时调整优化房地产政策”，既与时俱进、也符合预期。
《华夏时报》记者：目前，一线城市正在实施较为严格的限购、限贷。此次政治局会议对房地产重新定调后，后续政策会如何落地？您认为，从一线城市着手调整是更科学的策略吗?
孟晓苏：回顾近些年的经验，每一次房地产市场从低迷走向复苏，都是从一线城市带头开始的。2015年底中央提出的“房地产去库存”，就是从深圳、北京、上海率先起动的。带动起南京、苏州、杭州等强二线城市，随后复苏效应就向二线城市与其它城市蔓延，不久全国楼市都被带动起来。
在那次“去库存”之前，我国曾出现了全国性的产能过剩。但随着2016年房地产市场复苏，钢铁、水泥、玻璃、陶瓷、家居等多个关联行业很快出现联动效应，纷纷复苏与恢复发展。
目前很多二三线城市根据“因城施策”要求，已经取消了“限购”或没有实行“限购”，但楼市经济毕竟是“信心经济”，一线城市尤其是北京的楼市仍然在限制之中，会影响全国各地的楼市信心。
《华夏时报》记者：关于当前的限贷政策，您怎么看待？另外，您近期多有呼吁“取消限购”，您认为，如果要取消限购，从哪里着手更为科学？
孟晓苏：“限贷”虽然在不少城市已取消，但是在一线城市还存在房贷“认房又认贷”，很不合理，需要调整。从北京市当前的规定看，居民购买第二套住房的首付款比例高达80%，而且当居民已卖掉原来的住房，再购房时应当成为第一套房，但却依然把该居民当做购买第二套房对待，首付比例与贷款利息都很高。
1996年，我们提出发展住房抵押贷款建议并被国家接受时，初心是帮助普通收入家庭，让他们可以通过金融杠杆提前实现购房。现在把首付款提高到80%，伤及很多普通家庭，包括购买第一套房的家庭。而能付得起这么高比例购房款的人，都是比较富裕的居民。这种抵押贷款没能很好地帮助中低收入家庭，反而帮助了富裕居民。
虽然目前金融部门已推出多项优惠的信贷政策，但这些都是楼市政策中的“非核心政策”，属于辅助性政策，无法直接有效地提振楼市。核心政策是取消“限购”，直接启动楼市。
一线城市取消“限购”可以分步走。第一步可考虑先从“商改住”房子着手。目前北京商住项目积压约4000万平方米面积，积压资金高达8000亿元。
从功能来看，“商改住”的房子既能注册公司也能居住；从房价来看，“商改住”的房子比商品房便宜许多，以北京市为例，目前商品房均价约6万元，“商改住”的房子仅2万元。假设允许“商改住”项目批量销售，至少有三项好处：有助于普通收入家庭置业与创业；有利于疏解首都核心区域人口；还可以拉低北京市房屋总体销售均价。
目前不少“商改住”项目的单套面积被规定为500平方米以上，这不利于中低收入家庭购买。“商改住”项目户型面积的设计要符合实际，如果设计成普通户型面积，就能满足普通家庭的居住生活需要。
《华夏时报》记者：您是建设保障房的最早倡议者之一，被称为“中国保障房之父”。政治局会议强调，要加大保障性住房建设和供给。您认为保障房发展前景如何？
孟晓苏：1996年“房改课题组”成立时我担任组长。那时我们就在房改方案中提议建立住房双轨制，即市场供应商品房和政府提供廉租房。二十多年来，我一直在努力呼吁增建保障房。但直至目前，保障房的供给数量仍不能让人满意。
当年的房改方案提出，各类保障房应能覆盖50%的城镇居民家庭。城镇低收入家庭、“新市民”与年轻人“新家庭”，都是享受保障房的对象。
过去，层层布置建设保障房建设任务时，有些地方政府为追求套数，把保障房建在小县城或大城市远郊区，没有形成“有效供给”。所以，对各地建设保障房不能只布置不引导。
就像打仗需要野战军一样，全国保障房建设也需要有机构推动。我认为这个角色应由国企、央企来担当。国企、央企应当退出竞争性房地产领域，尽快回归保障房建设。
过去，中房集团公司曾建设过大量保障房，有效引导了各城市的住房开发建设，也促进了房价的稳定。现在已经缺乏这样的企业。
既然现在需要国家以财政资金投入，为何不通过一个或几个房地产央企去发挥投资引导作用呢？地方政府要管好保障房建设的土地、规划、建设和分配。超大与特大城市的人口密度高，房价压力大，更需要建设保障房。
《华夏时报》记者：您认为，增建保障房和建设商品房之间，如何平衡更为科学？
孟晓苏：保障房和商品房如同一枚硬币的两面。在大力发展保障房建设时，不能忽视商品房建设。如果通过及时调整优化政策，推动房地产市场重新活跃，地方政府就能有更多土地收益与税收收入，就更有能力加大投资建设保障房。这将形成一个良性循环。
具体来说，为适应不同收入水平的居民，保障房要“细分设计”。目前我们推动的保障房建设分为“产权型”和“租赁型”。产权型的保障房通过房屋销售，租赁型的保障房可以争取进入REITs试点，让资金能快速回笼，减轻建设单位与持有机构的资金压力。
根据中央提出的“租购并举”要求，我认为可以鼓励居民对租赁型保障房“先租后买”，购买价格应当是保障房的低价位。这样有利于实现保障房资金的良性循环。购买时已交过的房屋租金可以抵扣，就像当年房改出售公房时给职工的“工龄折扣”一样。这就能让“新市民”和“新家庭”从租户变为“房主”，拥有房屋的产权。
还可以设定“不能转让”的期限，比如在五年后或者十年后，保障房才可以进入市场流通。如此一来，这些房屋的价格就会跟随着商品房的价格上涨。房改距今已经25年，当年购买公房的干部职工，他们的房产价值已经增值数十倍甚至上百倍，房改促使他们走上了共同富裕的道路。
今后要让住保障房的中低收入家庭也能够享受一次房改政策，通过保障房实现“第二次财富分配”，让低收入群体能够走上共同富裕的道路。
《华夏时报》记者：您还有哪些是想对外界呼吁的？
孟晓苏：住房政策是一个系统的社会工程。要把住房政策设计好，就要学习借鉴国外先进经验、认真分析研究中国的国情，让住房政策能够造福全体人民；要把住房政策贯彻好，也要有一颗为普罗大众服务的心。不能紧盯着土地财政，光想着土地能卖出多少钱，而且还不舍得拿出钱来建设保障房。希望能在中央“加大保障性住房建设和供给”要求的推动下，我国保障房建设能有一个实实在在的、成规模化的推进。
