近一周以来，楼市的“血包”一个接着一个。
先是（7月24日）中央层面出面定调，适时调整优化房地产政策，包括一线城市。
接着（7月27日）住房和城建部也都明确表态说明了政策支持的方向，总结一共三点：
- 首套房，降首付、降利率
- 换房的税费减免
- 个人住房“认房不认贷”
其中，最后一项“认房不认贷”的市场呼声最高。
图源：央视新闻
次日，A股地产板块再次冲高，足以看出此次政策确实在某种程度上刺激了市场信心。
截至发稿日，北京、深圳、广州、上海陆续发文回应，一致强调了“刚性和改善性住房需求”。
图源：某地产网
我们都清楚，针对房地产税收，中央与地方的分成关系。
所以，如果不是万不得已，需要房地产来盘活经济，在喊了那么多年“房住不炒”大背景下，上面是不会主动发话的。
自从房地产进了ICU以来，人工呼吸就没停过，降息、降准的消息都听麻了。为何偏偏这次能激起市场的水花？
可见，救命药不是没有，而是什么时候给？一次该给多少？
认房不认贷，
凭什么能成为救市“回春丹”？
认房，指的是银行需要看购房家庭是否已经名下有房。如果有，再购房就算是二套房。
认贷，指的是在全国范围内有没有过贷款记录。即便把贷款还清，仍然会按照二套房计算。
图源：贝壳研究院
为什么该政策对楼市能有如此强大的震慑力？
在房地产市场过热时期，认房又认贷对“炒房”起到了有效的遏制作用；
而当市场低迷时，取消“双认”政策又成为楼市的一剂“回春丹”。
回顾中国房地产市场两轮完整的调控周期，自2010年启动“认房又认贷”政后，深圳二手住宅成交量同比下降22%；北京同年成交量较上一年的高位下降26%，次年大幅下滑38%，不足2009年一半。
图源：公众号趋势动物
认贷or不认贷，究竟能有多大的差距？
以北京为例，在“认房又认贷”的政策之下，一些改善购房者想要换房，首付比例最高达80%，房贷利率高达5.25%。
但如果改为“认房不认贷”，二套房能够参照首套房的情况，首付比例调整为35%，房贷利率可以降到4.75%。
也就是说，一套总价500万的房子，在“认房又认贷”的情况下，首套房与二套房的首付价格差可以达到225万！
这还没有算还贷的利息。
以北京目前的利率水平，100万的商贷，25年周期，以等额本息的方式还款，需要多还9万元的利息。
图源：网络
如此高的首付门槛，对一些有改善置换需求的购房者来说无疑是一种误伤。
所以人们才会说，“认房又认贷”是捏住了一线城市楼市的“七寸”。
一线城市难松口
“不认贷”到底是利空还是利好？
自2022年地产寒冬以来，全国至少有40个城市对“认房又认贷”政策进行了调整。
但一向严格的一线城市却始终没有松口。
截至今年6月，北京、上海、广州、深圳、长沙、合肥、成都、海口、厦门、福州、三亚、重庆等十几个核心一二线城市仍执行“认房又认贷”政策。
既然“认房不认贷”可以降低购房成本，加快改善需求释放。从而刺激市场，为何一些城市却迟迟不推行？
难道是因为一线城市有钱人太多，房子不愁卖吗？
事实上，自春节后，北京、上海等核心城市市场经过短暂回暖之后，4月至今，一线城市的二手房成交量数月连跌。
3月份北京二手房成交量22192套，4月、5月、6月环比降幅分别为37.2%、6.8%、10.6%。北京6月份二手房成交量只有3月份的一半，而7月份大概率比6月还要低。
上海同样如此。据国家统计局，在70个大中城市中，上海6月份二手房房价环比下跌1.2%，跌幅居于70城第一。
很明显，一线城市的供需市场并不乐观。
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可是政策杠杆是把“双刃剑”，市场的正向反馈必然会随之带来阵痛，谁都不想做“第一个吃螃蟹的人”。大都是你看看我，我看看你，直接亮出底牌的可能性很小。
这也是为何，一些专家会认为“认房不认贷”大概率会在一线城市以试点的方式推行。
我们先预想一下，一旦一线城市“认房不认贷”政策放开，最直观的，市场上二手房挂牌量、交易量迅速激增，卖掉房子去打新的客户增多；
整个市场出现“二手房活跃后，带动买新房者增多”的良性循环。然后，上海“千人摇号”的现象会再度出现，楼市重新回归常态？
可事实上，还没等政策落地，部分二手房业主已经开始“反价”试探水温。
北京一位刚需买家之前关注的一套房子挂牌了3年都没卖出去，本来一直犹豫，但业主愿意降1万元表达诚意。原计划要面谈，结果业主突然说不卖了，连夜涨价20万！
同时，他发现之前关注的房源总价也在最近一周上涨了5-10万。
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家住广州的买家同样也遭遇了业主的回马枪：“我们谈好的480万，突然涨价20万，而且态度很强硬。”
对于买家而言，他们认为新政的本意是给买家传递信心从而刺激购房需求，而不是让业主肆意加价。
政策还没有看明白，卖家们就已经开始敢喊：楼市“又行了”！
ICU到KTV没那么简单
让子弹飞一会
对于普通购房者来说，如今最关心的：“认房不认贷”到底会以什么方式落实？
众所周知，中国的房地产就是“不能死，也死不起”。救楼市，就是救自己。
如今，房地产市场处在一个“供大于求”的阶段，政策刺激不会就此停止。
三天两头的灌“新药”，不管是市场还是购房者都要有一个适应的过程，所以“因城施政”是必然的。
最终是会采取“降低二套房首付比例”，还是会分片区来运作，就要看地方政府的底牌有几张了。
所以，购房者现在最需要的就是“让子弹再飞一会儿”。
那么，现在是不是买房的好时机？
就像前面我们提到的那位北京的业主，面对房住的加价他理智地表示：“不会强行上车！”
如果房价因为政策调整走高，他认为租房反倒让他觉得更安全，“至少有更多的可支配资金去做其他的事情。”
说白了，这件事的成与不成，最终还是要看改善型客户对未来经济的预期。
首付降了，房价没变，贷款金额随之提高，人们还会不会像疫情之前一样，为了房子而搭上十几二十年，甚至更久？
至于“房住不炒”为何不再被提？其实也很好解释。
就像漂亮鞋子穿着脚疼，你没说扔了，你只是先放到一边，换另一双试试。
毕竟活人不能让鞋挤死。
