文丨宗威
视频丨庞珊
前两天刷一些房产行业自媒体文章，都在传楼市近期会有新风向，还是那种力度空前的“大招”。
当时我就在想，房贷利率已经一降再降了，一线城市广州和深圳，都开始“认房不认贷”了，还能有什么大招呢？
8月31日晚上，靴子落地了。
根据央行和金融监管总局的联合通知，重磅政策主要涉及两点：一是降低存量首套房贷利率，二是规定了首套和二套房贷的最低首付比例，分别为不低于20%和30%。
首付比例这个好理解，但在降存量房贷利率上，很多人表示有点懵。作为一个存量房贷用户，半吊子宏观经济分析“砖家”，我这就试着帮各位捋一捋。
先说背景。
这两年的楼市整体状况，大家都知道是个啥样。央妈的调控工具和手段，该用的也都用了。效果好不好咱先不说，但所有的政策利好，几乎都是为新买房者准备的。
对早几年高位接盘的人来说，这些利好只是用来眼馋的。所以民间要求降低存量房贷利率的呼声一直很大，这次的政策算是顺应民意了。
再说对象。
注意，降存量房贷，降的是首套房。如果你买的是二套三套，对不起，降存量房贷利率与你无关。不过话说回来，能买得起二套三套的，应该也不差这点利息。
所以，设置首套房的限制，更多是减轻刚需的压力，也符合“房住不炒”的整体走向。
然后重点来了，存量房贷利率到底怎么个降法？能降多少？降了后每个月可以少还多少钱？
这个政策的核心是：个人要下调存量房贷，可在9月25日以后，跟银行“协商”。方式有两种，一是直接申请调整利率，二是申请新的房贷来置换之前的房贷。
至于利率可以降多少，相关文件说的是，要符合原贷款发放时当地的房产政策，即不低于当时所在城市房贷利率政策的下限。
相信这段话把很多人看晕了。
我以郑州为例进行说明。根据央行河南省分行9月1日上午公布的数据，郑州首套房贷利率下限各阶段为——
2019.10-2022.5，利率下限为：LPR+ 5基点；2022.5-2023.1，利率下限为：LPR-20基点；2023.1-至今，利率下限为：LPR-50基点。
也就是说，不同时间段在郑州买房，比如2020年，和2022年5月后，当时的利率下限是不同的，你的存量房贷利率能降到的下限，也不一样。
这就意味着，高位接盘的买房者，即便降了存贷利率，总体利率还是偏高一点。2020年前后，本就是房贷利率的最高点，而这个阶段首套房贷利率下限，也是最高的。
看郑州的数据，最大差距能到55个基点。折算到百万房贷，总利息可能相差好几万。
总之，一年能少多少利息，具体得看你跟银行签的利率，以及当地当时的利率下限。
专家按100万元、25年期，原利率5.1%的贷款，算过一笔账，如果利率降到4.3%，每年能省5000元利息，每个月可以少还416块钱。
以此为参考，百万房贷每年少还的利息，估计也就在5000元上下浮动。
当然了，现在政策刚出，银行和各地政府还没来得及跟上，后续应该会有更详细的措施，更具体的手段。
比如说跟银行协商利率，如果都靠个人去银行协商，那银行的工作量就太大了。如果跟此前批量转LPR一样，银行进行统一的调整，在手机APP上就能操作，效率就高多了。
当然，前提是银行愿意降息。有媒体记者了解到，此次存量按揭利率平均降幅，大约为0.8个百分点，有金融机构测算，银行利息收入每年减少将近1700亿元。
银行是赢利性机构，降存量房贷，相当于主动割肉，银行会乐意吗？
不管怎么说，存量房贷利率若能降，肯定是好事，蚊子腿肉毕竟也是肉。但它能在多大程度上刺激消费，减少提前还贷潮，还得看未来经济形势走向，以及公众的预期了。
