农村宅基地是农民的基本生活资料和重要财产，也是农村发展的重要资源。近年来，随着城镇化进程的加快，农村人口大量流出，导致农村宅基地和农房闲置现象普遍存在。
如何盘活利用这些闲置资源，增加农民收入，满足农民多元化居住需求，促进乡村振兴，是当前面临的重大课题。
为此，国家启动了新一轮农村宅基地制度改革试点，探索宅基地自愿有偿退出机制，建构公平合理的宅基地退出补偿机制，保障农民宅基地退出参与权，完善退出宅基地农户的社会保障机制。
这些改革举措旨在解决历史遗留问题，保障和实现农民土地权益，激发乡村发展活力。北京京康律师事务所主任、西北政法大学物权与土地制度研究所联席所长、西北政法大学法治学院特聘教授史西宁主任律师来跟大家聊一聊。
宅基地自愿有偿退出机制
土地管理法规定，国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地。这意味着，如果农民不再需要或使用宅基地和农房，可以选择退出，并获得相应的补偿。这样既可以节约土地资源，又可以增加农民财产性收入。
试点地区结合当地实际情况，探索了永久退出、暂时退出、产权置换、货币补偿等多种方式。例如，在江苏省泰州市姜堰区，实行“一户一策”，根据不同类型的闲置房屋和宅基地，采取不同的退出方式。对于已经进城落户、长期不回乡的农户，鼓励其永久退出闲置房屋和宅基地，并按照市场评估价给予货币补偿；对于还没有进城落户、但已经在外务工或创业的农户，鼓励其暂时退出闲置房屋和宅基地，并按照市场评估价给予租赁补偿；对于有意愿在乡镇或城市购买住房的农户，鼓励其通过产权置换方式退出闲置房屋和宅基地，并按照市场评估价给予抵扣补偿。
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宅基地退出补偿机制
如何合理评估宅基地和农房的价值，如何公平合理地给予退出补偿，是影响改革效果和公平性的关键因素。试点地区在此方面进行了积极探索。
一是建立科学合理的评估体系。试点地区根据不同类型的闲置房屋和宅基地，采用不同的评估方法。例如，在江西省南昌市安义县，对于已经进城落户、长期不回乡、且房屋已经破损或拆除的农户，按照宅基地面积给予补偿；对于还没有进城落户、但已经在外务工或创业、且房屋还能使用的农户，按照房屋建筑面积给予补偿；对于有意愿在乡镇或城市购买住房的农户，按照房屋建筑面积和宅基地面积综合给予补偿。
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二是建立公开透明的协商机制。试点地区坚持村集体与农民自主协商的原则，充分尊重农民意愿，保障农民知情权、参与权。例如，在河南省郑州市新密市，实行“三会一公示”制度，即村民代表大会、村民小组会、村民大会和公示。在这个过程中，村集体和农民就退出方式、补偿标准、退出程序等进行充分沟通，达成一致意见，并进行公示，接受监督。
宅基地退出参与权
保障农民宅基地退出参与权，是维护农民合法权益的重要内容。为此，国家出台了一系列文件，明确了宅基地退出的原则和要求。例如，《关于进一步加强农村宅基地管理的通知》提出，要充分保障宅基地农户资格权和农民房屋财产权，不得以各种名义违背农民意愿强制流转宅基地和强迫农民“上楼”，不得违法收回农户合法取得的宅基地，不得以退出宅基地作为农民进城落户的条件。
试点地区在实施改革过程中，严格遵循这些原则和要求，切实保障了农民的自主选择权。例如，在山东省济南市章丘区，实行“一事一议”制度，即对于每一件涉及宅基地退出的事项，都要经过村集体和农户的协商一致，并签订书面协议。同时，还实行“一人一票”制度，即对于每一个退出宅基地的农户，都要经过本人签字或指纹确认，并由第三方机构进行核实。
退出宅基地农户社会保障机制
完善退出宅基地农户社会保障机制，是促进城乡融合发展的重要措施。近年来，国家不断完善社会保障体系，保障包括退出宅基地农户在内的广大农民群众居住、养老、就业等权益。在居住权益保障方面，《关于加快发展保障性租赁住房的意见》明确加快完善以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系。住房城乡建设部指导各地把农民工纳入城镇住房保障体系，以人口流入多、房价高的城市为重点，鼓励在农民工较为集中的企业、产业园区等建设保障性租赁住房，扩大对农民工保障性租赁住房供给，改善农民住房难的问题。
农村宅基地制度改革是一项重大的民生工程，关系到广大农民群众的切身利益和乡村振兴的长远发展。试点地区在国家的指导下，积极探索、稳步推进、不断完善，取得了一些积极成效。我们相信，在改革的道路上，我们农民朋友将有更多的获得感、幸福感和安全感，乡村将焕发出更多的活力、魅力和希望。
史律师提醒
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