文|杜虎
中国新闻周刊报道，山东淄博新近发起了“以旧换新”购房行动，鼓励那些有“卖一买一”换房需求的人，将旧房交给中介集中推销，卖出后再从开发商那里选新房。
有人说这是淄博出大招了，有人赞誉称是“天才般救市绝招”，也有人不看好“以旧换新”的前景。
据报道，“以旧换新”购房活动详细流程为：
房产中介与意向客户沟通置换需求，签订服务合同后，意向客户前往与中介机构合作的新房楼盘选定新房，并与开发商、中介签订三方协议，并交纳新房意向定金。
之后，中介对意向客户的存量住房，进行查证、验房、实勘等。
为了尽快卖出旧房，开发商会支付一笔营销费用给房产中介，用于旧房的售前装修、保洁和制作短视频等宣传活动。
若旧房在约定时间内售出，购房者可按约定流程买新房；若期间无法卖掉，开发商按约定退还意向定金，营销费用则由开发商和中介共同承担，购房者无需承担违约风险。
从上述流程看，淄博“以旧换新”购新房，试图将中介、开发商和业主三方，绑成一个利益共同体，业主凭旧房获得游戏资格，中介在理论上会为卖旧购新的两次提成努力，而开发商会摇旗呐喊，助力“卖一买一”这个击鼓传花的游戏运转起来。
一旦运转起来后，就是三方共赢的局面。
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从中国新闻周刊选择的案例看，积极参与这个购房游戏的业主，手里都是“老破小”，都想趁这个机会将卖不出去的房子给卖了。
问题就来了，以淄博这个三线小城来说，谁会来接这些“老破小”？
首先搭不上改善型购房需求，其次购房刚需更不用说了，淄博的一二手房差价还没有悬殊到，能引导刚需为“老破小”接盘的程度。
“以旧换新”这套玩法，根本还是楼市的营销手段，淄博尽管比那些更早的玩家更有一点诚意，但掣肘这个游戏规则的不利因素，比从前更厉害了。二手房市场死气沉沉，一手房中，现房、准现房价量齐跌，期房因为有烂尾，可能更无法激发购买欲。
“以旧换新”的旧难去，这套花哨的营销术就转不动。
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跟其他地方一样，好出手的二手房，其实也不用走这个“以旧换新”的模式，也轮不到它发挥理论上的效力。而尤其不好卖的“老破小”，既然之前卖不动，就已经说明市场的接受度极低，换个花招来“急救”，可买房卖房又不等于手机换新购，看似上的是强效“救心针”，面对疲软的房市，难言有乐观的余地。
反过来说，在降低存量房贷款利息、松绑限购政策、想法设法降低首付等一连串新政下，楼市表现尚未达到预期，说明出台的刺激政策，没有直面真正的问题。若不动真格地降价，淄博煞费苦心推出的“以旧换新”，恐怕也只有旁敲侧击之效。
意在刺激刚需及改善型需求的种种新措施新办法，不管是从银行微薄让利，还是在调节政策弹性，最后仍然是指望购房者上杠杆买房，可上杠杆的风险已被很多人认清，蝇头小利根本撬不动这份人间清醒。
“以旧换新”不涉金融也无关政策，就是中介资源整合，旧酒装旧酒，你说能行吗？
