由于城市房价居高不下，有些人将目光放在了农村房屋上，但由于农村住房一般不能上市交易，购买可能面临巨大风险。北京京康律师事务所史西宁主任律师来跟大家聊一聊。
律师解读
农村住房为集体产权房屋，是修建在集体土地上，不能办理房屋土地使用证的房屋，不属于私产，不能上市交易，居住者对集体产权的房屋没有完全独立的产权，仅有农村集体房屋产权。
农村住房性质特殊，买卖具有严格的限制条件，一般只有符合条件的同一集体经济组织的成员经集体组织批准同意后才能购买。
问：有些人购买的农村房屋被划入了拆迁范围，却发现自己不能取得房屋的拆迁补偿，这是为什么呢？
首先，由于集体产权房屋对外销售行为违法，无法办理房产证，城里人买了农村住房后，也无法取得其所有权。
其次，集体产权房屋对外交易违反国家法律强制性规定，买卖合同自始无效；实践中，因补偿款或拆迁安置房归属问题提起的诉讼中，法院往往会认定买卖合同无效，买方无法获得“自己住房”的拆迁补偿。
根据最高人民法院公布的典型案例邹克友诉张守忠合同纠纷一案的判决书可知，农村住房所占土地性质系集体所有土地，出卖人将该楼基地转让给非本集体经济组织成员的买受人，会被认定为是违反了我国法律、行政法规的强制性规定，法院将依法确认该转让协议无效。
虽然法院在认定房屋买卖合同无效之后，一般会全面考虑出卖人和买受人的双方利益，通过判令出卖人承担缔约过失责任等方式来平衡双方利益。但是自己购买的住房不仅因征地拆迁无法居住，征收方给的征地补偿也不属于自己，怎么想都很令人难受。
近年来，国家推动农村宅基地制度改革试点，部分地区在买卖农村住房方面有所放开，但是城里人想要购买农村住房，还是建议详细咨询专业律师，了解相关风险，最大限度地维护自己的合法权益。
史主任提醒
拆迁是一个长期斗争，需要全面专业的知识，需要对全局的把控，需要对法条的合理运用。即使一个有着多年诉讼经验的律师，也在不断地学习和更新，才能在一个案件中冷静地分析并作出正确的判断。而对于非法学的人来说，这是一个庞大的课题，不能仅靠短时间的恶补可以达到的。所以在遇到任何拆迁问题的时候不妨问问律师，在律师的指导下进行专业维权。
