根据易居研究院公布的数据,3月份二手住宅交易出现了环比的明显拉升,全国22个重点城市二手住宅成交套数为152572套,环比增长112%,同比减少32%。易居研究院研究总监严跃进表示,观察历史数据,二手房交易总体处于偏高位水平,说明二手房市场呈现复苏的良好态势。
据其分析,此类交易数据的向好,有三个重要原因。第一,挂牌量有所增加,带来了好房源的增加,客观上吸引了部分购房者入市。尤其是大城市的好学区和好户型的二手房,市场表现较好。第二,各地二手房利好政策持续增加,包括取消限购、交易税费和中介费用持续降低、以旧换新等,客观上有助于二手房市场的活跃。第三,二手房价格持续调整,如部分房东调整预期降价力度大,也使得一些二手房交易周期缩短,加快交易数据网签。
严跃进认为,去年以来二手房交易较好的原因,有很大一部分和二手房积极降价有关系。历史上二手房价格泡沫曾高达58%,当前价格泡沫基本消除,其反过来又使得今年认购二手房的性价比在提高。
观察历史数据,一线城市“老破小”类型的二手房价格从2016年初开始拉升,但2016-2018年其价格涨涨跌跌,总体幅度是可控的,基本上属于泡沫不严重的阶段。到了2018底和2019年初,二手房价格开始拉升。其中2018年四季度为39454元/平方米,而到了2021年一季度为62284元/平方米,这也是二手房价格的历史最高点。随后受政策影响和市场自身调整,二手房价格总体下行,到了2024年一季度,其价格为41622元/平方米。对比下来有两个重要特征:一是目前价格基本回落到2018年底的水平,但略高于2016-2017年水平;二是相比历史最高点缩水了33%。
二手房价格泡沫=某时点二手房价格/二手房平稳期的价格-1。其中,“二手房平稳期的价格”锚定为2018年四季度即39454元/平方米。
值得关注的是,2019年开始二手房价格泡沫不断“吹大”,从20%持续扩大到2021年一季度的历史高点即58%,随后该泡沫持续变小。尤其是2023年上半年二手房挂牌量激增的阶段,供求压力倒逼价格泡沫持续缩小。到了今年一季度该泡沫仅为5%,意味着历时三年时间一线城市“老破小”二手房价格泡沫基本消除,二手房价格回归健康状态。其很大程度上也代表了全国二手房价格泡沫的基本消除。
潇湘晨报记者牛蕊