最近，中央一号文件中关于宅基地的两句话被刷屏了：
一是不允许城镇居民到农村购买农房、宅基地；二是不允许退休干部到农村占地建房。
这两条其实是一个意思，城镇居民也包含退休干部，只不过是城镇居民中影响力比较大的一类群体。
这并非新规定，但出现在中央一号文件中，今年还是头一次。相当于在国家层面划了政策红线，同时也警告了那些想打农村土地主意的人。
同时，农村的宅基地也被锁死，不会像城市的商品房一样流转不受限制。
规定出台的背后有何深意？
01
首先，讲个热知识。不像城市市区的土地为国家所有，农村的宅基地是属于村集体所有，农民拥有的是宅基地的使用权。
农村宅基地的转让一直都是有严格限制的，只能在村集体内部流转，如果非村集体成员去买宅基地，私下达成的合同是无效的，也不能确权登记。
早在2007年，《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》这份文件就首次明确禁止城镇居民（包括退休干部）到农村购买宅基地或建房。
文件提出：“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或‘小产权房’。”
2019年农业农村部发布的《关于进一步加强农村宅基地管理的通知》再次强调： 严禁城镇居民到农村购买宅基地，严禁下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆。严禁借流转之名违法违规圈占、买卖宅基地。
并且鼓励农村村民在本集体经济组织内部向符合宅基地申请条件的农户转让宅基地。
2020年自然资源部发布的《关于加快宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作的通知》规定： 对乱占耕地建房、违反生态保护红线管控要求建房、城镇居民非法购买宅基地、小产权房等，不得办理登记，不得通过登记将违法用地合法化。
也就是说，农村的宅基地合法能转让的范围就仅限本村，但是一个村的人口很少，一般也就几百上千人，流动性非常有限。
但规定是规定，实际上农村很多人会私下签合同卖宅基地，这种也就是所“小产权房”，法律不认可。
有数据统计，全国的小产权房存量约70亿平米，占全国房产总量的比例在30%左右。
这些小产权房没有产权证，不能抵押贷款，买卖合同无效，若被认定为违建，更有可能被强制拆除无任何赔偿。所以建议大家不要购买。
02
为什么要限制宅基地的流转范围。
有的人会觉得，允许城镇居民或者退休干部来乡下买房不是好事吗，农民还能多份收入，为什么要禁止。
一直以来，农民都是属于弱势群体，不仅收入低，社会地位低，文化程度也偏低，养老金更是不能和城镇居民比。
仅有的东西就是自己耕种的几亩地和宅基地。
这些东西就是他最后生活的保障，如果放开买卖，农民在短期利益驱动下出售宅基地后，可能因缺乏城市就业和社会保障能力而陷入“无地、无房、无保障”困境。
若不加以禁止，资本便会将触角伸向农村，很容易去低价攫取农村土地，成为新的“地主”。
历史上，土地兼并就是这么来的，大地主为了拥有更多的土地，采用各种手段， 巧取豪夺让拥有土地的农民变卖自己的土地和房产。最后导致贫富差距扩大，“富者田连阡陌，贫者无立锥之地”。
此外，这次特别强调了退休干部。
这类人不是普通人，曾经拥有权力，虽然退休了，但是还仍然有影响力，有资源有人脉。
若放开宅基地买卖，退休干部可能利用原有权力关系，以低价或违规手段获取农村土地建房，形成“隐形腐败”。比如某地曾曝光退休官员通过“租用”名义长期占用集体土地建别墅。
不仅如此，很多宅基地与耕地往往相邻，农村宅基地被买卖后，有些人违规扩建，出现侵占耕地的行为。
2023年全国耕地面积19.14亿亩，逼近18亿亩红线，宅基地无序扩张可能威胁粮食安全。
最后，从房地产的角度来看，禁止这些行为，客观上也有利于城里的房地产市场。
城里人都去农村买房了，城里的房子就不好卖了，需求自然就减少了。
除了宅基地，我认为更应该关注的是农民的基本保障，比如提高农村老人的养老金问题，这能很大程度上提升农民的尊严和幸福感，也是乡村振兴的应有之义。
