在日本工作的这四年，我看到太多日本家庭财富在地产泡沫后的悲剧。而今天，这出悲剧正在中国一幕幕重演，只是没人愿意承认罢了。
日本的前车之鉴
80年代末，日本房地产疯了。
东京23区的房价涨到了离谱的程度，普通上班族买套公寓需要不吃不喝工作100年。就是在那个疯狂年代，日本普通家庭为了买房，不惜三代人共同背债，70年超长期贷款层出不穷，甚至出现了"棺材贷"——把还款责任传给下一代甚至下下一代的恐怖产物。
我在东京认识的某位同事就是这样一个家庭的后代。
他们家在1989年巅峰时期购买了东京某区的一套公寓，签下了长达50年的贷款合同。为了这套房，他们家三代人共同还贷，年迈的祖父母拿出全部积蓄给孙子交首付，父母双职工忙到深夜也要加班赚钱，甚至预支了还在念书的孩子未来的收入。
然后正如所有人知道的那样，泡沫崩盘了。
今天，这个家庭的房子市值只有当初购买价格的40%左右，而家庭仍在为这个"负资产"还债。我的这位同事今年40多岁了，依然单身。有一次喝酒，他苦笑着说："我哪有钱结婚生子？房贷还完我都六十多了。"
而这，只是日本"失落的三十年"中无数家庭的一个缩影。
中国正在复制的悲剧
睁大眼睛看看，今天中国楼市的各种现象，简直就是80年代末日本的翻版：
家庭全员"房奴化"已经成为常态。父母不仅要全款给儿子买婚房和彩礼，还得给女儿准备嫁妆。老人掏空养老金，中年人透支信用卡，年轻人未来三十年被锁定在一套过度消费的商品房里。
更可怕的是很多家庭不仅一代人，甚至两代、三代人都在为一套房子负债。
房价与收入的比例早已突破了国际警戒线。
东京泡沫最疯狂时期房价收入比约为15倍，已经被认为是极不健康的水平。而今日中国一线城市，这个比例轻松突破20倍，二线热点城市也普遍超过15倍。
这意味着什么？意味着一个普通工薪家庭不吃不喝20年才能买得起一套房。
现在不光是买房，连租房都开始吃力了。我一个在北京工作的发小，月薪2万，房租就要4000，还是合租的，每天通勤2个小时。他苦笑着跟我说："我就是个最低等的房奴，连房都不是我的。"
而那些已经上车的人，情况也好不到哪去。
高杠杆现象比比皆是。为了那30%的首付，多少家庭掏空了六个钱包？为了每月的房贷，多少年轻人放弃了正常的生活品质？我认识的一对夫妻，两人月收入共3万，房贷就要2万，剩下的钱连孩子的奶粉钱都不够。
更可悲的是整个社会价值观的扭曲。"有房才有未来"、"宁愿苦十年，也要买套房"、"宁可断子绝孙，也要在一线城市买房"——这些荒谬的观念居然成了主流。结果就是消费被大幅压缩，创新动力不足，社会流动性直线下降。
有人说日本是特例，中国不会重蹈覆辙。
真的吗？日本地产泡沫破灭前，也有无数"专家"信誓旦旦地说"东京的房子永远不会跌"。
被刻意掩盖的真相
真相是什么？真相是把一个家庭三代人的财富都押在一套难以变现的商品房上，是一种几乎必然导致灾难的财富配置方式。
在日本，那些在泡沫期大举购房的家庭，如今多数生活窘迫，退休生活质量堪忧；而那些保持财富多元化的家庭，则能更从容地应对经济周期波动。
更令人担忧的是人口趋势。
日本房价崩盘有一个重要原因是人口增长见顶后开始下降。中国的人口拐点已经到来，2022年人口首次负增长，这个趋势只会加速，而不会逆转。
试问，未来二三十年，谁来接盘这些高价房？
高负债的家庭本质上就是一个定时炸弹。
一旦遇到收入中断、利率上升或者房价下跌，就会引发连锁反应。债务违约、家庭破产、资产被强制出售，进而导致更多的房价下跌和违约，这是一个可怕的负向循环。
而当这种现象大规模出现时，不仅是个体家庭的悲剧，更是整个社会的灾难。
那些不敢说的话
没人敢说的实话是：中国的房地产长效机制根本就没建立起来。土地财政依赖症已经到了无法戒断的地步。地方政府为了GDP和财政收入，不惜透支城市未来三十年的发展空间。
更荒谬的是，在人口已经开始萎缩的情况下，很多城市还在疯狂扩张。大拆大建，新区新城拔地而起，但入住率呢？有些所谓的"新区"，入住率不到30%。
这一切的最终买单人是谁？是那些被洗脑要"尽早上车"的普通家庭。是那些被告知"买房就是买未来"的年轻人。是那些掏空养老金给子女买房的老人。
我们正在目睹一场巨大的代际财富转移，只不过这次转移的方向是从未来到现在，从子孙到祖辈。我们借用了未来两代人的财富，堆砌出今天繁荣的假象。
我们该如何避免悲剧?
作为亲历过日本地产泡沫及其后果的观察者，我想提几点建议，尽管这些话可能不受欢迎：
第一，认清房子的本质。住房首先是解决居住需求，其次才可能是资产。把房子当作唯一的投资品，风险比你想象的要大得多。
第二，构建多元财富结构。这个世界上能保值增值的东西太多了，为什么非要把全部身家性命押在一块混凝土上？分散投资于不同资产类别，包括股票、债券、保险、教育以及自身能力提升等。
第三，重新定义成功。一个人的成功真的要用房子大小来定义吗？生活品质、家庭和谐、个人成就、健康长寿，哪一项不比多几平米重要？
第四，警惕代际透支。不要透支下一代的财富和机会。真正的财富传承是能力和视野的传递，而不是一张房产证和一身债务。
第五，敢于做出不同的选择。租房不是耻辱，灵活和自由有时比固定资产更有价值。不要被"必须买房"的社会压力裹挟，为自己的选择负责，才是真正的成熟。
结语
你到东京旅游一定要来天空树，你从天空树鸟瞰整个东京，总能看到那些半空置的高级住宅区，它们静静地矗立在那里，是日本泡沫时代的遗迹，也是无数家庭破碎梦想的见证。
那些曾经倾家荡产、三代同堆、高杠杆买入的家庭，现在怎么样了？
他们的房子贬值了一半以上，却仍在偿还当年的高额债务；他们的子女因为家庭财务压力而推迟或放弃婚育；他们的退休生活因为早年的"房奴"生涯而变得拮据。
我不希望十年、二十年后，在中国的城市里也出现同样的景象。
但现实是，这个悲剧很可能已经开始上演。
一个家庭的财富积累需要几代人的辛勤努力，但只需一次错误的决策就能将其摧毁。
希望我们能从日本的教训中真正学到一些东西，不要让"一套房子毁三代人"成为中国家庭的普遍命运。
房子固然重要，但比房子更重要的，是我们如何在这个充满不确定性的时代，保持清醒，做出明智的选择，真正为自己和后代创造可持续的幸福。
不要等到泡沫破裂的那一天，才后悔莫及。
（完）
图：位于六本木的东京塔夜景
来源：黄莫西
