作者：江月
01
4月上旬，广州黄埔至泰广场公寓中的朋友于断水断电中度过。
事情的来龙去脉，大致如下：
黄埔至泰广场的B4栋公寓，具体位置在萝岗地铁站旁边。至泰广场整体的承租方为广州至泰投资有限责任公司，而B4公寓部分则由广州至泰投资有限责任公司打包交给了广州丰乐居物业管理有限公司出租运营。
简单理解，至泰投资有限责任公司是大房东，丰乐居物业管理有限公司是二房东。
今年4月份，至泰公司对B4公寓租客发出公告，核心内容两句话：
1.丰乐居累计拖欠巨额租金与物业费。 据至泰公司单方面的宣称，这笔欠款达500万之多。
2.希望租客重新签约。以此，弥补公司损失。
不过，事情不会如至泰公司的公告那么顺利发展。
按照租房市场的惯例，租客往往是押一付三，而像丰乐居这样的承包出租的二房东往往会以租金优惠的销售方式与租客签订半年一付，甚至一年一付的合同。
也就是说，租客的租金、押金，全都在丰乐居手中。
钱都付了，怎么可能再重新签约？
至泰公司手段也相当狠辣。
为了迫使租客尽快签约，直接断了丰乐居缴纳水电费的系统后台，导致租客们的出租房停水停电，空留租客们在黑暗中满脸懵逼——只有重新签约的租客，才能重归正常生活。
说白了，这就是一场大房东与二房东之间的经济纠纷。
二房东卷着租金押金跑路， 大房东迫使租客重新签约，意图将损失转移到租房群体中。
这场纠纷，租客最无辜，租客也最受伤。
当然，租客们早已经不是第一次受伤。
今年3月份，广州的雅轩公寓被曝出二房东暴雷一事。
雅轩公寓的二房东长期经营不善，从去年6月开始就拖欠租金，到今年累计高达200万。眼看着租金到期，二房东直接拿着钱跑路。只剩下一百多户租客，留在原地不知所措。
还是今年3月，杭州栖湖公寓的二房东因拖欠房租、物业费、水电费而跑路，租客们也陷入到了停水停电的尴尬境地。而在去年6月，杭州余杭区西塘花苑一二房东跑路，共计涉及69家租客，房租总金额达202万元。
去年年底，北京一城中村发生村委会雇佣安保人员暴力驱逐租客事件。
事件起因也与二房东有关。由于这边的租户基本都是与二房东签订合同，但随着二房东跑路，租客租约未到期，被雇佣的安保人员采取了“特别手段”
……
大大小小的“二房东事件”，此刻正在各个城市上演。不论是北上广深四座一线城市，还是杭州、成都、南京等等二线城市，想必都有许多租客正在遭遇着闹心的经历。
而这每个事件，总结起来也相当简单。
一个原因：二房东经营不善。
一个结果：二房东卷钱跑路。
受伤的群体也只有一类人：租客。
02
租金下行的大背景下，二房东跑路，正在成为必然事件。
去年，江月就写过一篇相关租金走势的文章。即使到现在，我也还记得那时候的数据——一线城市，租金同比连续下跌12个月；二线城市，租金同比连续下滑8个月。
而结合当时的市场，我们给了一个结论：租金下跌，才刚开始。
现在回过头看，一切都成为了现实。
回望2024年，全国50城住宅平均租金成体呈现下降趋势——
1月、4月、5月，租金环比下降；7月-12月，下半年租金环比持续下降。
直至2025年初， 全国50城住宅平均租金已经历史新低。
具体到微观市场，咱们以广州黄埔为例，黄埔租金最高的时期，高达53.34元/㎡/月，而今年仅有41元/㎡/月。与最高峰相比，降了约12元/㎡/月。
通常来说，二房东会以市场价的七折左右来收房，再通过装修、隔断等手段提高租金，保证自己的利润能够在40%往上。
假设一套50㎡的在租金高峰期被收走，那么现在二房东还有多少利润空间？
大约200块钱。
这还是建立在一套房的基础上，一旦房子增加，算上空置率、装修折损等等各种因素，200块钱的利润空间基本就被磨平了。
当下， 更多的二房东处于亏钱的状态。
相信这张图，大家都见过吧。
这是上海一位二房东手里的一套房子，位于长宁，面积50个方。光是这一套房子，二手东就投入了不少东西——收房成本，每月5000元；时间成本，签约签7年；装修投入，8万；中介费……
最终，这套房到现在为止还赔了3万。
一套房是3万，那么10套房，20套房呢？
那就是30万、60万的亏本。
对于未来，二房东们看不到什么希望。
其一， 租金即将低于收房成本。
以上海长宁区为例，2024年，长宁平均租金为110元/㎡/月，同比2023年跌幅超10%。一套50㎡的房子，平均租金为5500元，那么再跌个10%还有多少？
已经不足5000元/月。
当然，这可不是特例。
这年头，租金不跌了几百上千的都不好意思自称房东。
其二， 出租房挂牌量直线上升。
还是以广州为例，2024年10月-2025年2月，广州出租房源挂牌增加了16116套，增幅达16%。
分区域来看，黄埔、海珠、花都、荔湾挂牌增幅均在20%以上。其中，荔湾增幅接近27%。
短短三个月，二房东的竞争对手多了3成。
全国市场的情况，也是如此。
据统计，今年2月的全国租赁挂牌房源总量环比回升22%。
你就说，二房东要不要崩溃？
其三， 再也收不到低价房源。
由于租金降得太多，二房东只能让房东降价，但房东自然也不是吃素的。
就以我的同事老张为例，早在去年，他就从二房东手里拿回了房子。原因很简单，二房东只能给他4000元/月的租金，而自己租租能租个5000元/月。
其四， 二房东的杠杆快断了。
众所周知，一旦走上了二房东的路，收房是“成瘾”的。
规模越大，赚钱效应自然也越大嘛。
那么，二房东一般是怎么扩大规模的？
把收来的租金、押金，全部拿去收房，甚至可以到银行贷笔钱去收房。
这笔钱怎么还？
自然需要收更多的房子，更迅猛地扩大规模，大幅度提高现金收入。
如此周而复始。俗称“拆东墙补西墙”。
大家也都知道，这样的系统极其脆弱，但凡碰到一丁点风波，就可能轰然倒塌。
恰好，二房东们，碰到了近5-10年来最严重的租金大跌潮。
03
未来，租房市场还会好吗？
至少90%的城市，形势不容乐观。
一、目前市场仍处于以价换量的阶段。
以今年1-2月的市场情况作为参照，全国40城租赁市场线上需求热度环比上涨162%。全国40城租赁房源挂牌周期较上月减少3.9天，挂牌周期下降至48天，需求回暖下租赁去化加速。
但是，全国40城的平均挂牌租金约43.9元/㎡/月，跌幅达1.6%。
也就是说， 面对需求旺盛的返工潮，房东仍然选择降价揽客。
同样的情况在去年，2024年的返工潮中，由于需求的大量增加，直接推动了价格的上涨。
以这个角度出发，2025年初的表现并不如2024年。
与此同时，据国家统计局最新数据显示，2025年第一季度失业率攀升至14.9%，仍然处于一个高位。也间接说明了，后续的租房需求可能不会太高。
其二，十四五保障房计划即将完成。
据统计，“十四五”计划筹集870万套（间），2024年开工及筹集180万套，目前累计完成超800万套，完成率约92%。
2025年，根据各地已公布计划，还将筹建超100.6万套保租房。
也就是说， 保障房供应，比计划还要多！
市场的反馈也能证明：保障房已经足够多。
你看，保障房的平均出租率已经开始下降。
早在前年，5个保租房REITs项目的平均出租率就已经连续下降五个季度。
以杭州为例，根据克而瑞长租的数据，其保租房出租率一直在60%到80%浮动，但在去年的9、10月份的时点出租率甚至下降到63.25%和65.94%。
这就是目前租房市场所面临的情况。
租金仍在下降，未来需求不足；
足以改变市场格局的天量保障房，进一步推动了市场下行。
面对这样的市场，不跑路的二房东已经算是良心的了。
对此，这里给打工人们两个建议。
一、 绝不签长期租约。
合同咱就半年一年的签订。房租最多就按季度给，押金能少则少，能不给则不给。
二、 千万别图便宜，与二房东签约。
这里的便宜可不单单指价格，更指一些因装修品相好而溢价的房源。一旦见到这样的房子，你就得警示自己：房东就是为了想多收你租金。
一般情况下，越是朴素的房子反而住得越踏实。
与此同时，咱们尽量与房东本人或正规平台签合同，避免遭遇二房东跑路的情况。
