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房地产的至暗时刻已经过去，但留下的代价，却沉重的让人难以接受。
最近，摩根士丹利发布了一份重要研报，给遍体鳞伤的中国楼市下了一个阶段性的总结。
摩根士丹利推测，2021年至2024年，中国房地产行业累计相关损失约7万亿人民币。
其中金融体系承担了近一半损失，主要包括银行贷款损失2.05万亿、理财和信托等1.31万亿、银行额外拨备5000亿元。
其余的，股权投资者损失9200亿元、供应商1万亿元、境外与境内债券投资者8410亿元和1990亿元。
但这个数据，预计很保守，因为单恒大负债就有2.4万亿，这样一算，恒大负债就占了总损失的三分之一，显然这种可能性比较小。
根据摩根士丹利的研报，7万亿损失，金融体系承担近一半损失，成了风险传导核心枢纽。
理解起来也比较容易，我国的房地产行业并不是单纯的实体产业，不怎么讲究的说，它就是一个以土地和房子为抵押品的“金融游戏”。
这个“金融游戏”的核心在于土地和房子被赋予很高的信用创造能力，实际估值严重依赖房价上涨预期，所以一旦房价下跌，预期逆转，整个逻辑就运转不下去了。
所以这几年，房价下跌、房企暴雷、地产信托暴雷、政信类项目暴雷、信托银行坏账激增等等与房地产链条相关的一切都发生了。
回到“金融体系承担近一半损失”这一点上来说，就是银行系统正在为房地产这场清算买单。
是不是这样呢？那可不是。
过去几年，银行的资产收益率确实在下降，利润空间也不断被压缩，但实际的损失并不是银行承担了，也不是整个金融系统去承担，而是整个社会在承担。
按摩根士丹利的数据来说，过去4年，银行贷款损失2.05万亿，银行的利润空间确实是收缩了，但是银行的信贷也同步收紧了，存款利率也一直在往下降。
1、2022年、2023年，民企债券净融资额-719.43亿、-157.02亿元，直到2024年民企债券净融资才转正增长；
2、今年4月以来，已有超20家商业银行下调了定期存款利率，调整后，银行存款利率全面迈向“1字头”。
这就是说，表面上看银行确实在为当前的“崩盘”兜底，但实际上银行早就通过投资者、存款人、纳税人把风险转嫁出去了，你想让银行默默吞下这苦果，那是不可能的。
所以最终的结果就是整个社会买单，大家兜里没钱，消费同步降级。
目前来看，这7万亿并不是全部损失。
后续的新增损失，摩根也给到结论：整体来看，市场已充分消化前期信用风险，预计未来2-3年新增损失仅为约1万亿元。
摩根的数据可以做个参考，但后续会怎么样现在还不好说。
而且摩根的数据是没有算上居民端的财富损失的，也就是房价下跌，给大家带来的财富蒸发。
之前华尔街日报有报道过巴克莱银行的研究，研究结论显示，中国房产泡沫破裂已经导致18万亿美元（130万亿人民币）的财富损失，相当于每个家庭损失6万美元（43万人民币）。
整体的房价跌幅情况已经相当于把国家一年的GDP都蒸发掉了，这让大家怎么敢花钱。
不好的消息是，最近房价又开始往下跌了，今年关税战影响显现，楼市明显变差了，像深圳最近一些二手红盘又开始探底创新低了。
同时，今年前5个月的数据，百强房企销售额比去年同期还降了10%，意思就是今年开发商卖房还没去年卖得好。
包括现在的关税战，以及这两天的伊以冲突一直在恶化大家的预期，会有更多的人选择捂紧钱包。
现在的主要问题并不在房价，而在于房地产-金融-财政的三角循环还在，且短期内也无法完全打破。
这其实就又回到了老生常谈的问题上了，转型没有完全成功，税收没增长，土地财政依赖的路径就还会存在。
现在各地存在的一个问题就是，地方没钱，只能想方设法拿出好地卖，同时把各种限制房子的条件也放松了，新楼盘得房率越来越高，加上调低容积率，不要求配建保障房，不要求搭配商业，品质也越来越好，打造出的新规产品，性价比超高，相当于又是变相降价，这打的二手房和存量新房毫无招架之力，只能不断降价，形成恶性循环。
伴随着房价下跌，楼市危机带来的中产财富损失就还会继续。
以前房价上涨，大家都认为是高房价挤压了消费，现在房价下跌呢，连工作都没了，更没钱消费。
房子说到底是商品，商品就是由供需决定价格，但房地产现在属于产能严重过剩，全国新房库存已经超过了7.7亿平米，比2015年还高，库存不去完，价格就很难稳住。
针对房地产难题，上面这几年的对策是政策托底+市场出清。
先说市场出清，就是企业自救，降价卖房，允许一些企业倒闭、关停，但有负面影响，裁员降薪现象会变多，失业率也会上升。这一点大家都应该有体会。
政策托底就是通过财政政策、货币政策、产业政策等维稳经济基本盘，防止硬着陆。
但现在看，传统的房地产调控政策基本上都已经放松了。
原来大家指望的通过发国债回购商品房帮助去库存，不知道为什么，进展很缓慢，落地根本不到位。
同时，全国各地还在拼命建保障房，本来商品房都卖不掉，搞出来那么多低价的人才房保障房，直接分流了刚需，这不是给去库存雪上加霜吗？
给无房的人分保障房本身是好事，但可以换个方式啊，不用新建那么多房子，直接去收购商品房来做保障房不是一举两得吗？
一方面能让商品房止跌企稳，保住中产阶级的财富，另一方面也让无房的人有了居住保障。
这多好的事啊！可是.....哎，算了，不说了。
