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作者 | 何国胜
编辑 | 向 现
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2023年初，山东人张合在天津市海河教育园区（以下简称“海教园”）文尚花园小区看中了一套房子。他没想过，自己会被这套房产“困”住。
“海教园”是位于天津市津南区的大型教育聚集区，容纳了包括南开大学和天津大学在内的13所院校。它的特殊定位，吸引了不少重视教育的津外人员和北漂家长落户。
尽管价格不菲，但为了孩子教育，张合还是决心买下。
这套不足90平米的房子总价170多万元，张合付了四成首付，其余贷款。小区由知名地产商龙湖开发，属于低层洋房，有着高品质绿化、物业，配套中小学。
但他还是踩了坑。
2023年底交房，待8月初装修完住进去时，张合却突然发现客厅顶板出现了鼓包和裂缝。他第一反应是装修出了问题。装修公司的人看后否认了，还告诉张合：“不光你一家，我们在这小区接了十几二十家的活，几乎都出现这种情况。”
文尚花园一位业主指着家里客厅顶部出现的鼓包
鼓包越来越多，有些甚至开始破裂掉渣，而且也开始在卧室出现。张合联系了物业，物业联系了开发商，随后，有工人上门给他免费维修了一次。
等工人用工具敲掉鼓包后，张合家的客厅和卧室的屋顶，遍布着黑黢黢的坑洞。工人用砂浆填补了坑洞，再抹上腻子、白灰，屋顶恢复了平整。
张合当时以为这就算是修好了。
但，约半年后，2025年3月，鼓包又出现了，而且比之前更多、更严重。
张合意识到这件事并不简单。同小区有业主统计过，小区共有近400户出现了程度不一的屋顶鼓包和爆灰。而且小区公共区域如地下车库、楼梯底部板等地方，也出现大量鼓包。
后来，他们一起在网上了解，发现自己遭遇的情景跟所谓的“钢渣房”相似：都是房顶、地下车库顶等反复鼓包、爆裂，时间稍长，鼓包以锥形面掉落，掉落面混凝土中还能看到黑色或铁锈色的不明骨料。而且，有些掉落的块状物可以用磁铁吸附，摇晃也不掉落。
屋顶的掉落物可以用磁铁吸附
“钢渣房”并不是一个严谨的专业用语，在业主群体中，它是指建造房屋的混凝土中掺入了不被允许掺入的钢渣骨料。一定时间后，钢渣中含有的游离氧化钙和游离氧化镁与空气中的水接触后会产生膨胀，导致混凝土爆裂或脱落。
得知这些后，不少业主打消了继续维修的念头。
开发商龙湖品牌部门相关负责人告诉南风窗，文尚花园共计1322户，经初步统计目前涉及爆点问题约320户，“并非传闻中提及的所有房屋均存在问题”。项目分别由四家搅拌站提供成品混凝土，本次出现问题比例较高的主要集中在其中一家。
2025年8月，文尚花园400多户业主委托律师向开发商发起了民事诉讼，诉请退房。
业主代理律师、上海秦兵律师事务所主任徐斌告诉南风窗，除了文尚花园400多户业主的委托外，还有两个天津小区的业主进行了相似的委托。
此外，“目前已经跟我们律所咨询的疑似钢渣房的小区，全国有50多个”，徐斌说。
为了孩子教育买房
在张合第一次修复完房顶的鼓包时，同小区林斐丽家的屋顶刚开始“爆点”。
林斐丽跟物业反映后，开发商在去年10月安排人上门维修。当工人踩上梯子，打开手电筒侧面照向客厅顶板时，林斐丽发现上面的鼓包远比她平日看到的要多。
等鼓包被抠掉后，林斐丽家的客厅全是密密麻麻的小黑点，他们将此戏称为“星空顶”。
但这种修复更像是“遮羞”。到今年夏天，鼓包再次出现。尤其八九月，气温升高、雨水变多后，客厅的鼓包比去年还多，而且三个卧室也都出现了鼓包。
看着满屋顶鼓包，林斐丽想过再修一次，物业也主动找她表示可以免费维修。但她听到有的业主修了三四次后依然鼓包，就打消了这个念头。
更重要的是，她后来知晓了这可能是“钢渣房”问题时，心里后悔不已。
鼓包被抠掉后，客厅成了“星空顶”/受访者供图
在文尚花园买房前，林斐丽和丈夫都是北漂，两个孩子在河北燕郊上学。他们自知无法在北京扎根，想给孩子找一个教育资源丰富点的地方。几相比较，最终定在了天津市“海教园”。
林斐丽了解过，这里有九年一贯制的学校，孩子小升初时不用换学校，两个孩子也可以在一个学校读书。更重要的是，海教园区域内的学生，中考时可以报考天津市中心六区的高中。这是其他几个周边区不具有的优势。
而之所以选择这个小区，则是“冲着这个（大）开发商”来的，而且小区离学校很近。
2024年9月，林斐丽辞了北京的工作，跟两个孩子搬到了文尚花园，全职陪读。但丈夫依然留在北京挣钱，只在周末时回来。
林斐丽的经历，几乎是文尚花园小区大多数业主的缩影。
在南风窗采访的10位业主中，他们多数不是天津本地人。其中，有一部分是北漂人群，一部分是新天津人，也有从河北、山西和东北来的。他们来此买房的目的大多一致——为了孩子读书。
他们买房时，尽管房价已逐渐进入下行期，但该小区因为地处“海教园”，房价不算便宜，多数在每平米1.8万元到2万元。而一街之隔不属于海教园的另一小区，房价则便宜近一倍。
等到他们把家庭和生活都搬到了文尚花园时，却发现他们的新家已经“患病”。
有人开开心心办了装修开工仪式，然后发现房顶密密麻麻的鼓包和爆裂点，开工就变成了停工。
刚办完装修开工仪式，就发现房顶密密麻麻的鼓包
另一小区的住户李松能共情林斐丽们的经历，因为他家的客厅和卧室顶板也出现了鼓包和爆灰现象。
他们的小区瑞邻花园也在“海教园”内，离文尚花园约4公里。小区的业主也大多是为了孩子读书而在此安家的父母。
他们小区在2020年5月交房，2022年夏天，客厅就出现了鼓包。后来鼓包变大、破裂，李松自己维修了一下。结果次年，鼓包又出来了，但他仍没多想。一直到2025年国庆节，他看着客厅和卧室变多变大的鼓包，想着再自己修整一下。于是去网上查信息，突然看到了文尚花园业主们反映可能遭遇了“钢渣房”。
李松看了他们发的视频和照片，情况跟自己家的几乎一模一样。此时，他才意识到这并非小问题。
随后，他去小区扫楼排查，许多业主家存在同样情况。此外，他还得知，他家楼下一个邻居这几年来每年都让物业（开发商自有物业）维修房屋的爆点，直到今年，物业以房屋质保期已过为由拒绝。
不安定成分超标
李松自己就是“做工程”的，但在这之前，他对“钢渣”并不了解，更对“钢渣房”一无所知。
钢渣是一种工业固体废弃物，主要来源于各个冶炼过程中的造渣工艺。
在冶炼过程中，为了去除钢中杂质元素，会向液态钢中加入造渣剂。石灰是最常见的造渣剂之一，氧化钙是其主要成分。造渣剂跟钢中的锰、碳、硅等元素反应后，就会形成钢渣，其主要成分为氧化钙CaO（38%～48%）、二氧化硅SiO2（11%～20%）和氧化镁MgO等。
钢渣应用在混凝土中，通常有钢渣粉和钢渣骨料两种方式。
钢渣粉是转炉或电炉钢渣经磁选除铁处理后粉磨达到一定细度的产品。而钢渣骨料一般是未经处理的原始钢渣。
钢渣骨料在混凝土中的应用，没有标准。在国标《预拌混凝土》规定的混凝土原材料中，只提及了钢渣粉，未提及钢渣骨料。这意味着，钢渣骨料不能在混凝土中使用，其主要原因在于安定性差。
在国标《预拌混凝土》规定的混凝土原材料中，只提及了钢渣粉，未提及钢渣骨料
清华大学土木工程系副教授王强和东南大学材料科学与工程学院教授张亚梅的研究均表明，导致钢渣安定性差的罪魁祸首，是其中所含的游离氧化钙（f-CaO）和游离氧化镁（f-MgO）。
游离氧化钙与水反应后，生成氢氧化钙，体积增大1.98倍；游离氧化镁遇水反应生氢氧化镁，过程较慢，体积增大2.48倍。
因此，存在于混凝土中的钢渣骨料在遇水或有湿气的环境中会发生膨胀，将周边混凝土撑开，导致表层砂浆剥落。
而这种破坏往往有一个过程，多在混凝土浇筑半年至一年后发生。
与此形成印证的是，前述龙湖相关负责人表示，文尚花园1期交付时间是2023年12月底，项目最早发现是在2024年年中发生零星爆点。墙体表层爆点是由于游离氧化钙在高温高湿环境下发生膨胀导致，发生这一情况主要因为天津地区气候条件引发，且具有延时性。业主收房时看到的白色涂料是正常的顶板刮白，为该项目的交付标准。
此外，王强副教授在论文中表示，已出现问题的钢渣骨料混凝土问题会更严重，暂时没有出现问题的混凝土也可能在将来出现问题。
因此，他建议，钢渣骨料在水泥混凝土中应用的危险性很大，应尽量避免。对于已发生工程质量问题的结构工程，首先应大量钻芯取样，然后通过压蒸试验判断混凝土质量问题的严重程度。
文尚花园的混凝土中，就检测出了超过标准的游离氧化钙。
国家建筑工程质量检验检测中心对文尚花园7、8号楼做的检测报告，检出游离氧化钙等超标/受访者供图
早在2024年12月，在业主们还未怀疑屋顶爆点可能是“钢渣房”的问题时，文尚花园建设单位天津兴润置业有限公司（龙湖全资项目公司）就委托建研院检测中心有限公司国家建筑工程质量检验检测中心，对小区7号和8号楼做了一次鉴定。
这份2025年2月20日出具的鉴定报告显示，7号楼和8号楼大部分楼板、梯段板及楼梯平台板的板底混凝土板面，存在爆裂、脱落现象及修复痕迹。
此外，7号楼所抽检试件中游离氧化钙的含量范围为3.74%～3.89%，超过《硅酸盐水泥熟料》GB/T21372-2024规定的限值（1.5%）要求，超标2倍多。
氧化镁含量接近上述标准限值（5.0%）要求，另有含量范围为5.52%～6.46%的氧化铁（铁锈的主要成分）。
8号楼抽检试件中，游离氧化钙同样超标2倍多，氧化镁也接近或超过上述标准限值要求，氧化铁含量范围为6.06%～6.72%。
不过，这份报告没有明确文尚小区混凝土中是否掺入了钢渣。
2025年11月26日，龙湖天津品牌部门相关负责人否认钢渣房的说法，“这一批的房屋表层有游离氧化钙，它有点像房屋的皮肤病，受到潮气或空气升温的时候，会有体积变大的情况”，这是导致房顶表层脱落的主要原因。
该负责人还对南风窗表示，龙湖此前找权威机构做过一次检测，证实游离氧化钙确实超标，但并不影响房屋的结构安全。
“追溯难”背后的技术与现实
“我们也听说天津好几个小区都出现了房顶鼓包、爆点的事情，这种一般都是混凝土出问题了，掺了不该掺的东西。”
天津一家商用混凝土搅拌站的负责人李山告诉南风窗，据他们了解，这些出问题的混凝土骨料都是附近一个钢铁产区所在地供应的，那边用的大都是铁矿的料。
“混凝土里一般有水泥、水、石子、沙子和矿粉、粉煤灰等一些掺合料。”李山说，矿粉里含有少量金属元素，但符合规定，而钢渣则不被允许。
“混凝土里掺钢渣，一般都是为了省钱。”李山说，钢渣因为是废料，一吨的价格是55元左右，普通石子是70元左右一吨。每立方米混凝土的利润约15元，使用钢渣可以大幅提高利润率。
相比钢渣带来的高利润，对混凝土中掺入钢渣或其他不合格材料的监管，显露出某种不足。
李山告诉南风窗，按照规定，混凝土出站时要随车携带一个检测单，里面包含了混凝土配合比通知单、混凝土中水溶性氯离子检测报告和出厂质量证明书等。
其中，配合比通知单和出厂质量证明书，会详细写明这批混凝土中使用了哪些具体配料及其来源。而且，每批混凝土都会写明使用的项目名称以及浇筑部位等。
因此，如果混凝土搅拌站如实填写了配比通知单和出厂质量证明书等的话，当混凝土运到工地时，监理可以从其中看到具体使用了什么骨料以及其供货单位，从而发现问题。
2021年，南京市六合区荣盛鹭岛荣府二期部分业主拍摄的腻子铲除后露出的混凝土呈现蜂窝状/图源：人民网
但李山进一步解释，上述系列检测单多是搅拌站自己做出的，如果搅拌站掺入了不该掺的骨料但刻意隐瞒的话，就很难被发现。
除了随车的检测单外，混凝土在出站前和到达项目工地后，搅拌站和监理方都需要从该批混凝土中取样，并浇筑一个10厘米×10厘米的立方体混凝土块，以备日后检查。
但混凝土块主要用来检测强度和耐久性等项目，并无成分检测。
李山表示，实践中，一般工地都不会自己做浇筑留样，因为浇筑的混凝土块需要在恒温实验室放28天才能合格。所以，“有些工地为了省事，多是让搅拌站提供浇筑好的混凝土块”。
质监站也会不定期来检查，但不会对混凝土做成分鉴定和分析，多是核查各项文件是否合格。李山记得，有段时间质监站提醒过他们不能使用海沙，但从未提过钢渣。
龙湖天津品牌部门相关负责人也表示，因为混凝土的检测标准里，没有对游离氧化钙物质具体的要求，所以在购买过程中，开发商没法得到相应数据，只有等问题发生了才能发现。
此外，上述负责人还表示，对此次文尚花园出现的问题，该问题项目无法溯源，因为混凝土合成涉及很多骨料及添加剂，究竟为哪个配料出现问题，还专业机构需要论证。政府目前已经对这个搅拌站进行立案调查了，还需要等待进一步的调查结果出来才可以判断究竟是哪个环节出了问题。
屋顶鼓包被铲除后，呈现初密密麻麻的黑点/受访者供图
尽管前期不易发现，但在建设进入后期时，有问题的混凝土并不难发现。
“其实掺入了钢渣的混凝土建的房子，在建房过程中就能发现问题。”徐斌律师告诉南风窗，但相关方为了利益，可能会瞒着。
这种情况已有先例。
南风窗通过裁判文书网获取的“（2019）苏02民终2067号”民事判决书显示，2015年3月底，江苏宜兴市英伦尊邸项目在施工过程中就发现了混凝土爆裂现象，但没找到原因。
当年9月12日，当地质监站因为在其他项目上发现混凝土质量问题，摸排到该工地时才知道是混凝土钢渣原因，质监站当场下发了停工通知，但英伦尊邸建设公司却要求继续施工。12月，所有楼宇施工完成，第一次组织验收质监站以混凝土钢渣问题没有验收，之后由开发商主导采取专家论证等方法通过了质量验收。
次年8月，英伦尊邸业主联名投诉钢渣混凝土造成的质量问题。最后，此事以开发商全额退款退房和给予一次性综合补偿结束。
2015年，江苏宜兴市英伦尊邸项目就出现过混凝土钢渣导致的质量问题
对于文尚花园，尚不知建设单位是否在建设过程中就已发现混凝土问题。不过，有业主反映，他们装修时发现，铲掉原有墙皮后，屋顶楼板上已经存在修补过爆点的痕迹。
这加强了业主们想要退房的决心。
关于业主的退房要求，上述负责人表示，以法院的判定为准，“如果法院判的是退房，我们就退房”。
最后只能拆除？
“每天一抬头看着满屋顶的鼓包和黑点，心里很膈应。”
文尚花园5号楼的业主王丽云说。家里的鼓包时不时会掉灰和掉渣，让他们吃饭、睡觉都不安心。
最近孩子老是鼻子不舒服，她也怀疑是不是跟鼓包掉的灰有关。因为这些问题，她考虑过维修，但听到别的邻居修了三四次依然爆点，她放弃了，只希望能尽快退房。
徐斌告诉南风窗，文尚花园业主诉开发商的案子虽还未正式立案，但近期法院组织业主和开发商等进行了一次会谈，让他们尽快推进相关鉴定。开发商也表示配合工作。
但进度就卡在了鉴定上。
多位业主称，今年以来经过他们多次向有关部门投诉混凝土问题后，相关部门成立了专项问题工作组，并在2025年9月21日召开了第一次业主见面会。
业主张斌龙说，会上，开发商的态度诚恳，承认小区房屋存在质量问题，表示一定会妥善处理好这个问题。
同时，开发商在会上做出了“四个全部”的承诺——鉴定事宜全部由业主主导、鉴定内容全部由业主确定、鉴定单位全部由业主选择和费用全部由开发商承担。
第一次业主见面会情况通报/受访者供图
那次会议后，参会的业主都觉得此会开得很圆满。但后来会议的情况通报出来后，有人指出其内容跟会议上说的有出入。
南风窗获取的当天见面会情况通报的有关内容显示：尊重业主意愿确定鉴定机构（《天津法院建设工程质量检测类鉴定评估机构名录》范围内）和鉴定内容，以楼为单位、业主统一意见，对四项（沸煮试验、化学成分分析、结构安全性、碳化深度）任选部分项或者全部鉴定。另外，应业主要求，在化学成分分析中增加“化学放射性检测”。
“里面写的是鉴定机构必须在天津鉴定机构中选择。”张斌龙说，而会上说的是让业主选择鉴定机构，其中，优先在天津选，如果选其他的，只要跟天津同等级或更高等级也可以。另外，鉴定内容也从由业主选择，变成给出了四种项目选择。
张斌龙表示，业主们不太信任本地机构的鉴定，希望在本地选择的同时，另外从其他地区选择几家具备条件的机构一起做“背靠背”鉴定，以保证公平公正。
关于鉴定内容，业主们不希望做结构安全鉴定。他们认为，现阶段做结构鉴定，基本都会得出安全的结论，而这个结论可能会让整个解决方案变成维修加固而非退房。
徐斌律师也表示，这类疑似钢渣房问题中，开发商一般会通过做结构安全性鉴定来论证房屋安全性。因为除了无法按时交房外，法律规定的法定退房条件是房屋出现主体结构质量问题。
在天津市津南区住房和建设委员会的业主们
而在混凝土爆点出现的前期，房屋的主体结构一般不受影响，所以大多都能通过安全鉴定。
“但按理来说，只要通过鉴定发现混凝土掺有钢渣，就说明混凝土不合格，进而主体结构就不合格，达到了退房条件。”徐斌认为。
上述龙湖天津品牌部门相关负责人表示，目前此事正在走司法程序，法院在推进鉴定事宜，“在这之前，所有出现问题的房子我们会以更高标准去维修”。目前的维修方案是给房屋做防水防气的涂层，保证不会再反复鼓包。
至于这类混凝土问题能不能彻底修复，目前没有太多可以参考的案例。
张亚梅教授在前述论文中提到，由于钢渣骨料分布于混凝土中，只要是使用了钢渣的混凝土，钢渣处最终都会发生膨胀破坏。因此，这种分散的骨料引起的破坏最终会导致结构的整体破坏。“这种形式的破坏，甚至加固都没有任何意义，最后只能拆除。”该论文写道。
有类似案例的判决书提到，长期环境作用下，钢渣骨料可能会对结构适用性和耐久性造成影响。
“会有人给我们处理”
回到文尚花园事件中。因为不同意只能从天津本地选择鉴定机构，业主们发起了鉴定意愿书，其中列出了几个业主们想选择的鉴定机构，共征得了800多户业主（小区共1300余户）的同意。
但此后，鉴定工作一直未能推进。
11月2日，专项问题工作组组织召开了第二次业主见面会。见面会情况通报显示：开发商在前一阶段鉴定意见收集的基础上，增加了建研院检测中心有限公司（国检）为可选择的鉴定机构；为了尽快推进工作，建议如本栋楼2/3以上业主同意，就启动本楼的公区检测；此外，开发商根据此前自行委托的鉴定报告邀请专业设计机构重新升级制定了维修方案，该方案经相关专家充分论证，结论可行，目前已有部分业主按照该方案进行维修，并进行维修补偿，维修后不影响业主维护合法权益。
第二次业主见面会情况通报
据张斌龙回忆，当时开发商提出的升级维修方案，大概做法是在充分铲除目前已有的爆点层后，通过增加防水层、碳纤维布等，对爆点面进行封闭加固。
但张斌龙他们不认可这个方案，在他们看来，很难有方案彻底隔绝空气和水分。
同时，他们跟开发商在同时选择天津内外多家鉴定机构做“背靠背”调查的问题上，依然未能达成一致，因此在11月2日的见面会之后，鉴定事宜仍无实质性推进。
上述龙湖品牌相关负责人表示，2025年9月21日在政府组织下举办的业主见面会上，“我方提出了四个全部的问题处理态度，之所以确认于天津司法名录内的17家单位中选定鉴定单位，是因为该问题已进入司法程序，鉴定结果需要具有法律效力”。
负责人认为，过程中，业主经律师徐斌裹挟挑唆，提出不接受天津范围内的鉴定单位，“我方后来同意将更权威且地处北京的国检纳入选定范围”。但之后，业主提出要求由业主自行挑选3家单位进行背靠背鉴定，开发商及政府部门均不可参与，费用由开发商承担。
上述负责人说，部分业主的诉求严重背离的司法公正的精神，未能就鉴定事宜与我司达成一致。部分事实被某些自称“业代”的业主严重歪曲。上述负责人强调，以上所有见面会过程均留有影像资料。
文尚花园7号楼
协商过程还有插曲。11月20日，有工作人员在16号楼一位业主家中取样。其他业主知晓后，感到不满，将工作人员等围堵起来。业主们认为是开发商在偷偷取样，没有提前跟业主商量。而现场工作人员表示，这是他们跟具体业主个人达成的协议，没有义务征得其他业主同意。
最后，这场对峙在警方调解后，以取样样品不能带走结束。同时，住建部门在电话中让业主们次日到津南区住建委了解此事。
11月21日，约四五十名业主来到津南区住建委门口，但双方未能展开有效对话。
僵持之中，生活还要继续。前些日子，张合跟儿子聊天时，儿子问他：“我们这个房子的屋顶怎么办？”
“到时候会有人给我们处理。”张合告诉儿子。
（应受访者要求，文中部分人名为化名）
文中配图部分来源于网络
