文丨布丁
楼市“限跌令”重出江湖？
据每日经济新闻，一份流传于社交平台的天津市某楼盘内部通知称，住建部门将统一对天津市新建商品房的销售价格进行管理，各家开发企业的成交价格上下浮动不超过备案价的10%，否则将无法开具商品房网签合同。
记者以购房者的身份咨询天津市津南区、东丽区住建委，相关科室负责人表示，1月9日的确召集开发企业传达了相关会议精神，主要是为了（防止）新房销售价格过快下跌。
通过出台“限跌令”阻止房价快速下降，在中国楼市起起伏伏的过去十几年中，屡见不鲜。不过现如今，对楼市松绑、减少政策调控，已是大势所趋。
2024年10月，天津宣布全面取消限购限价措施。从数据看，此后天津楼市成交均价一直在1.7-1.9万元/平米间浮动，成交面积在取消限购后的三个月出现过短暂提升，随后回归相对平稳状态。具体到新房市场，2025年最后一个月，由于热点区域集中入市了不少新盘，成交均价环比增长了5%。
天津津南区、东丽区，有大量的库存，买房议价空间大，此番再次限价，可能是想修复市场信心，打破购房者“房价会一直跌”的预期。但会有效吗？
有专家表示，“限跌令”对天津楼市不会产生重大影响，因为当下开发商在价格方面已经没有让利空间了。不过，各楼盘虽未出现大幅降价促销情况，但部分楼盘推出了买房送装修、送车位等优惠活动，本质跟降价销售差不多了。
该专家的话恰恰证明，没有必要“限跌”。就算没有行政干预，没有让利空间的开发商，不到迫不得已的时候，不会降价；而那些仍在直接或间接降价促销的企业，大多是为了回笼资金，不降就活不下去。一纸限跌令，阻断不了他们的自救之路。
当然，天津楼市具体走向，还有待新政实施后，消费者如何用脚投票。但过去十几年的楼市发展已经证明，“限跌令”的实际效应，真的很有限。
“限跌令”最早始于何时何地，已无从考证。早在2008年前后、2014-2015年全国楼市低迷时，不少城市都发布过“限跌令”。2022年前后，楼市再度陷入低谷，全国曾有数十个城市相继发布“限跌令”，试图防止房价过快下跌。
和天津一样，这些城市“限跌令”的核心，是禁止开发商以过大折扣卖房，比如规定“不得低于备案价的85%”等，否则不予网签。初衷也是担心打折促销形成趋势，导致开发商拿地和消费者买房的预期转弱，进而冲击土地市场并导致地产全链条收缩，影响整体经济走势。
结果是，随着全国楼市进一步走弱，“限跌令”逐渐形同虚设。因为多地意识到，“限跌”并不能调整消费者的预期，反而起反作用。经过楼价快速下跌的消费者，决策更加理性，在整体的收入水平和就业环境没有显著改变的前提下，不大相信会有很多人像过去那样高杠杆买房，导致房价上涨；更愿意相信，只要政府还在托市，干扰买卖双方自发的博弈，房价就还没见底。
更关键的是，“限跌令”只针对新房市场，一旦更市场化的二手房市场崩盘，新房市场难以独善其身。眼见购房者涌入性价比更优的二手房市场，新房却少有人问津，开发商很难沉得住气。
理论上，按照我国房地产坚持预售管理、“一城一策”“一房一价”的大原则，地方主管部门有权制定楼市政策。可从历史经验看，不管是楼市过热时“限涨”，还是房价下跌时“限跌”，只能在短期内制造一个缓冲区，拉长时间看，很难阻止由供需关系决定的房价涨跌。
房产作为大宗商品，价值几十万乃至数百万，一个家庭是否买房，一定是基于经济状况并经过深思熟虑后做出决定的。房价是涨是跌，背后是千千万万个家庭的共同决策。“限跌令”除了让开发商资金链更紧张，给本有意愿的购房者添堵，让他们延长观望时间，很难说有什么其他作用。
