明年的郑州楼市，怕是要上演一场地市军团进省城的大戏了，要在郑州买房的朋友，可能会频频碰到外地大佬，因为今年的土拍，地市的表现确实难以让人忽视……
好了，言归正传。
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去年土拍写的少，不是不想写，而是每次消息一来，打开一看：数量少、地块小，难以撑起一篇稿。
但有一说一，去年挂出来的地，综合素质倒真不赖。
还有一点是很多人都没想到的——地市房企在郑州杀疯了！几乎攻占了2025土拍界的半壁江山。
要知道，2024年民企在郑拍地占比才达17%，地市房企摘地更是凤毛麟角。
▲数据来源于易居远道
大概盘点了一下，2025郑州主城共拍卖了22块土地，民企摘地4宗，地市民企摘地10宗（包含合作开发），其中地市民企摘地占比46%，将近一半土地被地市隐藏大佬拿下。
南阳通派、鹤壁万祥、巩义兴瑞、新乡屹立、安阳纬地、南阳鑫联等多地地市企业相继在郑州竞得土地，其中部分企业更是首次进入郑州市场。
我看社交平台上不少朋友发出疑问：郑州真的要堕落了，地市能做出什么好项目。
这种看法其实有些片面了，别小看地市的实力！很多出自地市的项目，品质一点不比大城市的差，比如之前火爆的商丘金沙。
另外，还有人会疑惑，地市怎么都来郑州了？
原因其实也很简单，三四线城市增长见顶，加上本地房企和全国性的大房企畏手畏脚，腾出了位置，同时现在不少城市拿出拍卖的土地性质确实不错，奔着省城有机会、能跑出来回去有面子，运气好还能找个本地人带着的想法，这波围攻自然就来了。
今天就重点来看一下，这些地市来郑的房企，除却资金实力这块，产品力方面究竟如何。
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为了方便大家看，我做了一个地块分布表，如果有你们感兴趣的项目位置，可以重点关注一下。
▲地块分布示意图
▍南阳鑫联
先来看去年年底土拍市场迎来的一抹亮色——南阳鑫联置业，溢价22.4%，拿下了二砂的地块，这次拿地，也是南阳鑫联首入郑州市场，地块不大，只有23亩，小而精，周边配套已经很成熟了。
▲地块示意图
鑫联这次拿地其实并不意外，他们今年年初就曾参与过郑州主城地块的竞争，这次溢价拿地成功，看得出这家南阳房企进军郑州的决心很坚定。
外界关注和期待的点，主要在于这“小而精”的地块，最终能做出什么样的产品。
说到产品，鑫联作为南阳第一个打造四代住宅的房企，眼光无疑是超前的。
作为一个有14年地产经验的房企，其代表作水岸云墅就是例子，借助规划条件和河景资源，把露台做到了4米进深，得房率最高能到131%，实实在在的提升了居住的舒适度和空间感。
这种产品力，也让外界对他们在郑州首秀的作品多了几分期待。
在网上搜到了效果图，出来的效果，确实有点不像是地市房企能打造出来的。
▲南阳鑫联水岸云墅效果图
它的实景是这样的，没去实地看房，但不得不说，从图片上来看，是OK的。
▲南阳鑫联水岸云墅实拍图
后续南阳鑫联在郑开发，可能将会继续延续产品力突围策略，打造出更惊艳的产品，期待一下。
▍安阳纬地置业
和南阳鑫联一样，纬地置业同样是首次入郑，在安阳主要是通过“万和城”这个系列深耕，打下了基础，有着成熟的开发经验，今年也在连续不断地拿地，实力强劲。
这次来郑，安阳纬地置业拍下的这块地位于惠济区铁建投城发花栖樾东侧，约44亩，容积率2.5，限高58m，临河，各方面条件来看，很适合做偏改善的产品。
关于这块地的产品，目前还没有太多的消息，根据以往纬地置业在地市所做的万和城系列来看，皆为基本款，只为满足当地大多数家庭的居住需要。
而在楼市调整期，作为新入郑州的开发商，纬地需要拿出有说服力的产品来打开局面，最终它会带来怎样的作品，能否像它在安阳那样扎下根，还得看后续的规划和市场反应。
▍鹤壁万祥
鹤壁的万祥，在经开区算是扎下根了。2023年它来郑州的第一个项目万祥紫庐卖得不错，开了个好头。
不过老经开能开发的地十分有限，万祥就把目光投向了滨河国际新城，在这儿连着拿了地，先做了万祥紫境，年底又拍了新地块，看来是打算在这儿长线深耕了。
说说这个万祥紫境，位置挺有意思，就在蝶湖东边。项目不算大，50亩左右，做了几栋小高层和一栋高层，容积率不到2.5，做的是四代住宅，错层露台，得房率最高能到136%，175㎡的户型尤其亮眼，也是滨河板块第一个四代住宅，整体是走舒适改善路子的。
当然，位置也有现实问题，除了蝶湖这个天然优势，眼下附近确实还有点荒，商业、买菜、上学这些生活配套不占优势。
说到底，万祥在滨河这么连续布局，特别是敢做区域里第一个四代住宅，看得出它想在这儿做出差异、做出口碑，至于后期能不能靠产品力弥补现阶段周边的不足，就得看购房者了。
▍巩义兴瑞置业
该地是五龙口的城中村改造用地，占地28.53亩，容积率2.5，地块不大，南侧紧邻在建的郑轨云麓。
巩义兴瑞置业此次所拿地块虽不大，却是企业跨区域布局的重要里程碑。
作为巩义本土头部房企，兴瑞置业开发的滨河云景项目在2024年克而瑞环郑远郊住宅项目销售榜中，以2.58亿元的销售额位居第二。
2025年推出的新项目兴瑞·雅境，进一步瞄准高端改善市场。项目规划为独栋大平层，容积率仅1.8，效果图是这样的。
▲兴瑞·雅境效果图
超100%的得房率，户型设计可以说是将实用主义做到了很高的水准，它不像很多楼盘通过复杂的飘窗、阳台来计算出很高的得房率，而是采用了一种更直接、更实在的策略。
通过大尺寸的阳台和设备平台，部分户型通过优化设计和技术手段，将传统计入公摊的面积，转化为了可赠送给住户的私有空间。
它聪明地抓住了当前市场上购房者最在意的核心痛点——花更少的钱，得到更多可用的面积，给大家一张图感受一下。
▲190㎡户型示意图
▍新乡屹立
新乡的屹立置业是个2024年底刚成立的新公司，也是第一次来郑州就高价抢地的新玩家。
它在管城区南三环边拿的这块地，地块占地约55亩，容积率2.5，为偏改善的产品打下了基础。
其距离4号线金岱站不远，交通便利，周边景观资源丰富；但医疗、商业等配套较为薄弱，总价4.25亿元，溢价率17.72% 抢下，在当下市场算很有魄力。
目前还未有更多消息流出，一个来自新乡的楼市新秀，也没往期项目可以参考，在管南这块土地上能做出什么产品，还得再等等。
▍南阳通派
通派集团创立于2001年，在地市小有名气，凭借着稳健的操盘，在行业波动中保持了充足的资金韧性，其核心实力体现在战略定力与产品创新的结合上。
从首个项目通派龙湖·中原颂开始，通派以“四代住宅”进驻郑州市场，以50余天清盘的销售业绩，奠定了高起点。
随后推出的通派龙湖·中原颂·開元和近期亮相的通派龙湖·御潮云上，更将产品力推向新高度。
▲通派龙湖·御潮云上效果图
通派龙湖·御潮云上项目定位“环幕全景舱超四代奢宅”，凭借约最高得房率140%的创新设计，主打全景视野和超大空中院馆，可以看出在产品迭代研发上下了功夫。
总而言之，通派在郑州的路径是：凭借精准的高端产品定位和强有力的合作方，以“四代住宅”为切入点，通过项目的快速迭代和概念升级，迅速在郑州市场建立了鲜明的品牌辨识度，感兴趣的可以去看看。
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篇幅问题，我们暂且先写到这里。
其实顺着这一趋势来看，这批来自南阳、巩义、新乡、安阳等地的实力房企，并非简单的资本涌入。
它们背靠在地市深耕多年的经验、稳健的资金基础以及对客群所需产品的深刻理解，正为郑州楼市带来一场新的竞争。
他们带来的不仅是新项目，更是一种基于产品主义和深耕思维的竞争新维度，对于购房者而言，这意味着未来将有更多注重品质和差异化的新选择，未尝不是一件好事。
给大家整理了一份非常全面的资料，能够帮你快速了解郑州土地市场：
1、郑州2025年三季度库存盘点，包含主城8区，上街，港区等所有的，地块信息、竣工时间，土拍时间，开发企业，面积，还有多少没有卖等详细信息分享给大家。
2、589个项目在大郑州的项目分布图标注版，都分布在哪里，哪条路等标注的清楚明白。
3、2024年&2025年郑州住宅地土拍成交信息汇总，包括价格、位置、是否溢价等等信息。
