相对于重建方案，由特区政府收购业权将给受灾业主相对更多的自主选择权。这一可行性较高的方案仍将面临收购价格、法律争议等哪些难题？
文｜《财经》特派香港记者 焦建
编辑｜苏琦
农历马年新春临近，随着一系列业权等经济及法律问题浮现，如何长远安置大埔区宏福苑火灾的受灾业主，中国香港特区相关善后工作面临的关键性挑战正逐渐厘清。
针对长远安置2025年底宏福苑大火灾民，特区政府成立的应急住宿安排工作组，曾在2026年1月通过“一户一社工”向业主征求初步意见。2月10日，特区政府行政长官李家超透露，已大致收齐业主意见，有相当高比例的业主表示，会考虑接受政府收购业权。
相对于此前各界热议的重建或部分重建方案，目前这一变化被认为带来了可行性较高且给予业主相对更多自主选择的善后方案。按照宏福苑地契等相关约定，如重建或部分重建，则至少需满足两个条件，即需要兴建相似价值或标准的屋苑，需集齐100%业主同意。
如何统一不同业主意见，一直是宏福苑大火善后工作的核心难题之一。因不同的善后方案所需时长不同，不同家庭的居住需求亦“众口难调”。李家超对此亦表示，“如何一致性（进行）处理，是善后工作组要克服的挑战。我已经指示工作组必须尽快研究各方面的可行方案、所涉及的法律问题，以及征询律政司意见，尽早落实安排”。
目前的可行方案，还包括为了让相关业主“有得选”，提供相对多元的居住选择，包括当地特有的所谓居屋、绿置居及房协单位，提及大埔原区或跨区的居住安排等。
整体而言，按照李家超透露的消息，目前当地善后工作组已归纳出需要克服的问题与挑战，主要包括三点：不同家庭需求存在分歧，如何实现一次性妥善处理；宏福苑相关公共保险的责任、赔偿事宜存在不确定性，以及衍生的相关法律问题；所涉的业权责任和法律争拗（争执），会否带来长时间延误解决的风险等。
针对前述特区政府收购业权这一方案，亦存在值得关注的大量细节。香港的一位法律界相关人士就对《财经》分析称，与内地有所差异的是，香港的业权是契约注册制。从实际情况来看，宏福苑地契已规定如需重建类似楼宇要集合所有业主共识。
但因宏福苑公契未有提及重大维修和重建等内容，故亦需全体业主同意后才能向特区政府申请，要取得“100%的认同”十分困难。此外，因宏福苑的地契范围还包括多层停车场，如政府统一收购，则被认为也应会涵盖停车场部分，这也将带来新的支出。
针对特区政府收购业权的方案，香港测量师学会会长温伟明则在2月10日当天表示，宏福苑业主要向有关责任方追讨赔偿，同时核算自身损失，有关法律程序往往耗时甚久。因此认同政府进行收购“最为可取”。当政府购入业权后，相当于也变相收购了宏福苑物业的追索权，政府可统一处理相关事宜，也有充足的时间去推进。“如此一来，则既可减业主负担，也有助于尽快重置居所”。
按照该学会于2025年底时提出的建议，为让相关程序大幅度简化，特区政府可授权成立专责法人团体统一收购并统筹相关保险赔偿。预计总收购金额约50亿至70亿元（港元，下同）。特区政府还可订立专门的法例进行处理。而负责相关善后事宜的特区政府财政司副司长黄伟纶此前也曾强调，相关估价仅供参考，但收购宏福苑业权估计要近60亿元。
微观而言，如采用收购业权而非直接重建方案，结合香港法律界多位人士的分析，接下来宏福苑业主的安居将面临的挑战，则大致可分为以下三类：
首先，收购业权的价格。扣除灾民补助及临时租房等开支后，此次火灾后成立的宏福苑援助基金余额并不足以收购宏福苑业权，如何动用公帑被普遍认为将成为下一阶段善后的争议焦点。
前述香港测量师学会人士也指出，对于收购业权的价格是否按照市场价格，可参考当地的《收回土地条例》，建议可在市场价格基础上，提供所谓的“恩恤金”，以协助相关居民在市场购置新居。
部分业主在回应前述调查时也表示，要考虑“实质的收购价”。原址重建的方案太久。收购业权可让居民自由选择居住方案，但需要以市场价格进行。“目前大埔中心周边的房子都卖到1万多元1平方英尺，按照8000元标准收购，很难买到合适的房子，即使连同楼龄的老楼也不够”。
据《财经》查询香港房委会网站的资料显示，宏福苑与同区几个居屋苑2025年1月至11月的二手成交记录显示，1983年入伙的宏福苑成交实用平方英尺价为5030元至6503元。
但如按照市场价格回购，香港目前亦有政策限制。参照当地市建局的标准，即用“同区七年楼龄”来厘定价格，曾被指出用于购买数十年的老楼“过于慷慨”。
其次，可行性较高的回收业权后处置的方案，亦可能存在部分业主不同意收购，当地法例或许仍无法适用。例如，目前香港至少有两条涉及收回土地的法例，例如《土地（为重新发展而强制售卖）条例》（强拍条例）用于土地“重新发展（redevelopment）”，即用作重建。《收回土地条例》则要收回用于“公共用途（public purposes）”的政府土地。
部分当地法律界人士也指出，如借此用以收回宏福苑的业权，社会对公共用途的看法可能存在差异，或因此导致法律争议。
而按照当地的一般做法，政府在引用《收回土地条例》收回土地时，一般都会在市场价格之上提供所谓的恩恤金，目的就是减少争执及对居民的影响。但实际的补偿程度高低，则因涉及公帑因此未有定论。
最后，宏福苑八栋楼中受大火波及的屋苑情况有所差异，宏志阁结构完好，需考虑是否也被收购。截至目前，宏志阁的居民亦被当作灾民对待，获得相关受灾补助，且不能返回居所居住。
与其他七栋结构或多或少出现火灾损伤的屋苑相比，宏志阁如小部分居民拒绝迁出，同样会出现特区政府缺乏法律依据的难题。例如，因宏福苑的地契、业权、公共保险等作为整体，如要将其单独分拆会带来一系列技术困难，包括当地多层大厦的业权往往是以“不可分割份数”为标准计算等。
针对前述一系列困难，李家超则表示，特区政府十分重视大埔宏福苑居民的长远住宿安排，持续为受影响的家庭提供适切协助。长远住宿安排所涉及的问题复杂，每户都有个别情况和需要，社会上亦意见纷纭。政府会小心处理，平衡各方面意见。
“特区政府会马不停蹄，尽早敲定安置方案，协助受影响居民早日重建家园、早日重回安定生活。”李家超称。
