来源综合中国房地产报、澎湃新闻、上观新闻、界面新闻等
上海打响节后楼市调控优化“第一枪”。
2月25日，上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市财政局、市税务局、市公积金管理中心等五部门联合印发《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》，并自2026年2月26日起施行。
《通知》涉及上海限购政策调减、公积金政策优化和房产税政策完善等三大类、共计七项调整内容，也因此被称作“沪七条”。
新政要点——
进一步调减住房限购政策
对非沪籍居民家庭或成年单身人士购买外环内住房的，购房所需缴纳社保或个人所得税的年限，调整为购房之日前连续缴纳满1年及以上。
对在上海缴纳社保或个人所得税满3年及以上的非沪籍居民家庭或成年单身人士，在执行现有住房限购政策基础上，可在外环内增购1套住房。
持有《上海市居住证》满5年及以上的非沪籍居民家庭或成年单身人士，可在上海限购1套住房。
优化住房公积金贷款政策
适度提高住房公积金最高贷款额度，缴存人家庭购买首套住房的最高贷款额度从160万元提至240万元。
在优先保障首次住房贷款需求的情况下，对在上海无住房或仅有1套住房的上海市缴存人家庭，当前已结清住房公积金贷款的，再次购房时可申请公积金贷款。
进一步扩大住房公积金贷款对多子女家庭购房的支持范围，多子女家庭购买第二套住房的，最高贷款额度在上海最高额度基础上上浮20%。
完善个人住房房产税政策
沪籍居民家庭的子女成年后，购买住房属于成年子女家庭唯一住房的，暂免征收个人住房房产税。
新政背后——
上海为何选择在此时出台新政？
上海此番出手，就是在市场相对平稳的基础上，响应和顺应中央部署与城市发展趋势，继续稳定市场预期。
“持续涌现的市场需求，需要政策进一步给予回应。”业内人士表示，2025年，上海高品质新建商品房表现亮眼，市区多个楼盘开盘即售罄，二手房月均成交逼近2万套。今年1月，上海打破常年淡季规律，二手房成交2.28万套，创下五年同期最高纪录。活跃交易之下，一批新的购房需求正在浮现。如，没有在上海缴纳社保却长期工作生活于此的外地人才、为城市日常运转提供基础服务的从业人员、希望二套房购房成本进一步优化的多子女家庭……这些来自刚性和改善型群体的置业诉求，等待政策的进一步覆盖。
支持在沪稳定工作、稳定居住人员的合理需求
此次楼市“新七条”中，有3条为调减限购政策，占比近半。
最大亮点是购房群体再扩容，即对持有上海市居住证满5年及以上的非沪籍居民家庭或成年单身人士，可在上海限购1套住房。对持居住证群体在已有的基础教育、医疗等公共服务功能上，增加居住服务功能。
过去，这部分非沪籍常住人口，因为没有在上海缴纳社保或个税，无法买房。包括护工、家政等从事城市基础服务为主的人员，还有企业总部在外地、因公搬到上海长期生活工作的外地人才。现在只需满足居住证条件，无需在沪缴纳社保或个税即可买房。
顺应非沪籍家庭（成年单身人士）的需求，限购政策进一步优化，具体包括降低购房门槛、增加购房套数。
原来，非沪籍居民家庭（成年单身人士）缴纳社保或个税满1年及以上，可在外环外买房；调整之后，可在全市买房，不限外环内外（不足3年，外环内仅1套）。原来，非沪籍居民家庭（成年单身人士）缴纳社保或个税满3年及以上，只能在外环内买1套房；调整之后，视作沪籍家庭，可在外环内增购1套房，即外环内可买两套房。
上海易居研究院副院长严跃进指出，这充分说明非沪籍家庭在上海购房的门槛进一步降低，或等待成本在下降。在非沪籍家庭满足1年社保的情况下，政策前仅可认购外环外的住房，而现在则扩大至全市。
同时，立足职住平衡、住房改善等需求，此次“新七条”明确符合条件的非沪籍居民家庭可增购1套住房。对在本市缴纳社会保险或个人所得税满3年及以上的非本市户籍居民家庭或成年单身人士，在执行现有住房限购政策基础上，可在外环内增购1套住房。
如此计算，对于满3年社保的非沪籍家庭，其在外环内可认购两套住房。
上海中原地产分析师卢文曦指出，当前中高端改善需求较为明显，尤其是新房，特别讲究地段，政策精准释放这些买家的需求。其次，对社保满3年的非户籍家庭或单身人士可以在环外内增购1套住房。多一张房票给买家更多灵活操作空间。
此外，新政明确符合条件的持《上海市居住证》群体可在上海市购买住房。对持《上海市居住证》满5年及以上的非沪籍居民家庭或成年单身人士，在本市限购1套住房，无需提供缴纳社保或个税证明。
严跃进提及，政策调整前，对于从事城市基础服务、或企业总部设在外地的人员，其或因未在上海缴纳社保而无购房资格。此次“新七条”立足支持此类在沪稳定居住群体购房需求导向，允许持有满五年的居住证即有购房资格。换句话说，过去限购政策主要看社保缴纳年限，但新政下也可以和居住证年限挂钩。
提升“刚改”居民的住房支付能力
围绕提高刚需和改善型需求人群的住房消费能力，降低置业成本，新政出台公积金、房产税相关的4条细则。
最大看点在于优化贷款次数认定，即落实公积金的“认房不认贷”。新政前，若公积金贷款次数满两次，后续购房将不予办理公积金贷款。新政后，只要无住房或仅有1套住房，且公积金已结清，则继续享有公积金贷款权利。这使得更多住房置换家庭可获公积金贷款支持，促进改善型住房需求的释放。
同时，继续提高公积金贷款的最高额度。新政下，家庭购买首套房的公积金贷款最高额度上限从160万元提高至240万元。若叠加多子女家庭（增加20%）和购买绿色建筑（增加15%）最高贷款额度上浮政策，总共可增加35%贷款额度，即公积金贷款最高额度可达324万元，处于全国领先水平。
“最终贷款额度的计算，要视购房者公积金账户余额等情况而决定。总体上看，此次公积金贷款政策也符合2026年公积金政策优化的导向。”严跃进说。
此外，继续扩大多子女家庭购房支持范围。新政明确，多子女家庭购买第二套房使用公积金贷款额度上浮20%，此前首套贷款额度已经可以上浮20%。“二套向首套‘看齐’，将覆盖更多改善家庭群体，释放多样需求。”上海中原地产分析师卢文曦说。
近两年来，上海持续优化多子女家庭的置业政策。2024年5月出台《关于优化本市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》，首次明确多子女家庭购房支持政策，明确增购一套住房，上调公积金贷款额度，二套信贷按照首套执行。2025年8月出台的“沪六条”对多子女家庭的首套房、二套房的公积金贷款额度再上调。
个人住房房产税，结合实际操作情况进行微调。原来，沪籍家庭子女成年后首次购买且属于成年子女家庭唯一住房的，免征房产税，但置换时“卖一买一”就要征收房产税。此次政策调整后，取消了“首次购买”要求，只要购买住房是唯一住房的，都不征收，体现对改善型住房需求的支持。
严跃进表示，此次新政，既涉及非沪籍家庭，也涉及沪籍家庭，甚至包括从事城市公共服务的人员等，覆盖了各类住房需求。
“有了新政助力，上海楼市将提前锁定‘小阳春’。”卢文曦说。此次新政出台及时，节前的市场呼声，在节后迅速得到回应，不仅有助于稳定预期，也让更多购房者能提前规划置业节奏。从历次上海政策的优化来看，包括新房和二手房都迎来积极的交易态势。得益于今年年初的良好开局，楼市后续走势更加扎实。随着成交量稳步释放，房价也有望加速走出底部区间。
通过政策的持续优化，将有更多愿意长期工作、生活在这座城市的人群获得购房资格，这有助于夯实市场向好趋势，为楼市发展注入持久动力。
附政策原文：
