本文自南都·湾财社。
采写 | 南都·湾财社记者 孙阳
据了解，该地块前身为世茂集团“深港国际中心”项目核心部分，曾规划建造约700米的“中国第一高楼”，后因开发商陷入流动性危机而烂尾。而此次重新出让，标志着这片沉寂已久的项目在政府收储并重新规划后，将以全新的姿态入市。值得一提的是，项目规划也从原本的纯商业地标大幅调整为以住宅为主的综合社区，其未来走向已成为市场关注焦点。
地块“重生”：住宅跃升主角，容积率下调
根据出让公告，该地块位于龙岗大运片区，为高标准打造深圳东部中心国际化街区，土地面积近17万平方米，总建筑面积约47.68万平方米，将于5月6日正式出让。
与旧规划相比，地块的新方案发生了根本性改变。首先，用地性质由商业用地调整为“二类居住用地+商业用地+城市道路用地”，其中住宅面积达30.56万平方米，占总建筑面积的64%，取代商业成为绝对主角。商业部分则缩减至14.35万平方米。
其次，规划容积率从原项目约4.17大幅降至3.26。市场分析人士认为，这一调整不仅是对“超高层建筑审批趋严”政策的响应，也更符合当前市场对高品质居住社区的需求，降低了开发难度和市场风险。
值得注意的是，出让条件中首次引入了“分宗开发、分期建设”模式。竞得人可将地块分宗，并要求住宅部分在1年内开工、4年内竣工，而集中商业及酒店部分则可在2.5年内开工、6年内竣工。“这种模式允许开发商优先开发住宅部分以快速回笼资金，极大地缓解了前期资金压力，是对高总价地块盘活模式的一次重要创新。”一位深圳房企投发人士向记者表示。
宗地现状。
前世今生：从约239亿元天价地块到68亿元收储
该地块的历史可谓一波三折。资料显示，2017年12月，世茂集团曾以239.43亿元天价竞得该地块，计划总投资500亿元打造包含超高层主塔在内的“深港国际中心”。
然而，随着2022年世茂集团爆发流动性危机，项目全面停工。2023年，该项目资产两次进入司法拍卖程序，起拍价从约130.44亿元降至约104.35亿元，但均因无人出价而流拍，项目一度陷入“卖不掉、建不了”的困境。
转折点出现在2025年。公开信息显示，深圳市龙岗区相关部门拟以68亿元的总价收储世茂持有的相关地块及地上物。此次挂牌的70.45亿元起拍价，虽较政府收储价略有上浮，但与世茂最初的拿地成本相比已大幅降低了约71.5%。
在当前市场环境下，高达70.45亿元的起拍价，将绝大多数民营房企挡在了门外，资金实力雄厚的央企或国企将成为最主要的潜在竞买者。
而围绕潜在买家的热议，还源于出让文件为商业运营方设置的两项前所未有的高门槛条款：例如要求运营方在2024年度境内及港澳地区运营的购物中心及百货营收合计不低于50亿元；此外，必须引进不少于5个入选《2025全球高档和奢侈品牌价值50强》前20名的高端国际零售品牌。而能同时满足这两大条件的运营商屈指可数，并由此引发龙岗大运即将落地高品质购物中心的热烈猜想。
市场分析普遍认为，这块土地的重新出让，不仅是深圳通过“清调供”政策成功盘活存量烂尾资产的标杆案例，更是为深圳东部中心建设注入了强心剂。随着地块的成功出让和未来开发，将为大运深港国际科教城提供高品质的居住和商业配套，完善城市功能，其示范意义远超土地交易本身。
周边楼市坚挺，市场预期高涨
此外，大运片区坚挺的楼市表现及火热的土拍市场，也成为市场对该地块未来价值抱有较高预期的关键因素。
新房方面，与该地块相邻的中海大运玖章花园项目，目前备案均价约6.2万元/㎡，为该地块未来的售价提供了直接的参考。更值得注意的是，就在2025年1月，紧邻该宗地的一块居住用地曾吸引多家房企争夺，最终由中海以超70%的溢价率竞得，折合楼面价近3万元/㎡，充分显示了开发商对该片区的高度认可。
与此同时，片区的二手房市场也表现稳健。据中介机构数据，周边如阳光天健城、绿景大公馆等小区的挂牌均价普遍在6万至7万元/㎡的区间。
事实上，大运板块作为龙岗核心区域，历来是龙岗房价走势的重要参照。而作为深圳东部中心国际化街区的组成部分，本次出让的宗地规模和区位优势十分显著，周边汇聚大运中心、龙城公园、星河Cocopark、华润大运天地、大运深港国际科教城等顶级市政配套。
另根据项目建设用地项目规划设计，沿黄阁路形成连续的底层商业界面，建筑风貌须与大运体育中心相协调。结合商业、绿地等，构建连续的慢行系统，连接周边轨道交通；购物中心将引进若干个高端国际品牌，开设不少于30家全国、华南、深圳、龙岗的首店或旗舰店；酒店引入的品牌，应达到超高端或奢华等级。
综合来看，在深圳土地市场“核心区高溢价”的分化行情下，该地块凭借其庞大的体量、优越的配套和相对清晰的盈利预期，几乎锁定了高热度。可以预见的是，其最终的成交价不仅将为大运片区楼市定调，也将成为观察头部房企在深圳投资信心的重要风向标。
