文丨布丁
租了18年的房，退房时被房东要求“恢复如新”，这合理吗？
来看这起发生在上海的案件——2006年6月，租客张先生从房东刘女士手里租下了一套三室房屋，租期一年，保证金11600元。租期届满后，双方未再签订书面合同，但张先生一直租到2024年7月。张先生退房时，被刘女士要求将房屋恢复“原状”。协商未果后，刘女士将张先生告上法院，索赔24万余元。
最终，长宁区法院判决张先生向刘女士支付房屋修复费用3万余元、房屋空置损失3万余元，刘女士向张先生返还保证金6600元。
此案引发热议。很多网友拿它和此前的“提灯定损”事件相提并论，认为法院判决是和稀泥，纵容房东欺负租客。但真是这样的吗？
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刘女士所要求的恢复原状，包括恢复三房结构、墙体修复刷新、地板换新和灶台换新等。一个重要原因是，张先生在租房期间，将房屋墙体由白色粉刷成黄色，且将三房改造成四房。张先生强调，装修改造经过了刘女士的允许，而地板和灶台损坏等属于自然损耗，不应当由他出钱来修复。
法院最终认定，张先生在返还房屋时理应恢复为原始状态，该部分修复费用应由他承担。
很多网友不解，张先生对房屋的改造是经过了刘女士同意的，法院也认可了这一点，为何还要恢复原状？如果房东可以随意反悔，租客还敢改造房屋吗？
其实，法院这么判，是因为双方最初的合同约定，“租客需依照房屋交接时现状使用，如要求重新装修或变更原有设施，应先征得房东同意；租赁期满，恢复原状。”后面这四个字，给张先生的改造埋下了隐患。如果当初约定，经过房东同意的改造无需复原，判决就是另一个走向。
张先生改造前，可能没有仔细看合同，更不曾想房东会如此“较真”，这也不奇怪。我租过房也当过房东，我在退房及我的租客在退房时，都是走走过场大致看下房子有无问题，最后都顺利完成了交接。我在其中一个房子里贴满了墙纸，房东也没说什么。而且现实中，租客签的租房合同大都是制式合同，很少有人会认真仔细研读每一项条款。
可一旦走到起诉这一步，法院会按合同约定判案，除非某些条款明显有违公平。这对租客也是个提醒，一定要在合同中详细约定退租免赔情形，白纸黑字才是最大保障。
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至于房东要求的地板和灶台换新，法院并没有支持，理由是房东并没有拿出证据证明“非自然损耗”。这就为人为破坏和自然损耗厘清了边界。
本案中还有一个争议点，即房东刘女士要求张先生赔偿房屋空置损失费。因双方退租时协商失败，刘女士将房屋空置了将近一年才选择起诉。
法院最后判决张先生赔偿3万余元，并未完全支持刘女士的诉求，理由是《民法典》规定，“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。”
也就是说，法院认为刘女士在明知张先生不同意赔偿的情况下，应当及时止损，将房屋先出租出去，不能说空置了一年打官司，就要张先生承担一年的租金损失。最后判定的空置损失，是根据合理修复所需时间来计算的。这就能防止房东将双方拉扯的成本全转嫁给租客。
长宁法院的这起判决，总结起来就是——谁主张人为损坏，谁承担举证责任；自然损耗，房东买单；人为改动，租客复原；产生纠纷，双方都有止损义务。
网友认为法院和稀泥，是觉得房东恢复如新的要求太过分，将之前“提灯定损”事件中累积的对“恶房东”的愤怒，转移到刘女士身上，希望法院能狠狠教训她，帮租客出一口恶气。说到底，是情绪跑在事实前面。但法院判案不是写爽文，必须以事实为依据，尊重契约精神。如果不追求情绪的宣泄，静下心来分析这一判决，就会发现，它对租客的保护力度并不弱。
